Comparatif 2026
Herblay-sur-Seine ou Achères : où investir dans l'immobilier locatif en 2026 ?
Mis à jour le · Méthode
Pour un T1-T2, Achères offre le meilleur rendement brut : 5,7 %, contre 5,5 % à Herblay-sur-Seine.
Le m² est 5 % plus cher à Herblay-sur-Seine (4 238 €) qu'à Achères (4 022 €).
Pour un T2 type financé à crédit, Achères dégage le meilleur cash-flow (−393 €/mois contre −423 €/mois).
Quels indicateurs comparer entre Herblay-sur-Seine et Achères ?
| Indicateur | Herblay-sur-Seine | Achères |
|---|---|---|
| Rendement brut T1-T2 | 5,5 % | 5,7 % |
| Rendement net T2 | 4,0 % | 4,2 % |
| Cash-flow T2 type | −423 €/mois | −393 €/mois |
| Prix médian T1-T2 | 4 238 €/m² | 4 022 €/m² |
| Prix d'un T2 de 40 m² | 169 500 € | 160 900 € |
| Loyer T1-T2 (charges comprises) | 21,8 €/m² | 21,3 €/m² |
| Score Pierreinvest | 63/100 | 72/100 |
| Taux de taxe foncière | 43,50 % | 42,84 % |
| DPE F et G | 6,7 % | 3,8 % |
| Arrêtés CatNat | 17 | 5 |
| Zonage ABC | A | A |
| Encadrement des loyers | Non | Non |
| Population | 31 779 | 22 241 |
La valeur la plus favorable à l'investisseur est surlignée lorsque la comparaison a un sens.
Herblay-sur-Seine ou Achères : quelle ville offre le meilleur rendement ?
Pour un appartement de 1 ou 2 pièces, Achères affiche un rendement brut estimé à 5,7 %, contre 5,5 % à Herblay-sur-Seine.
Le prix au m² est 5 % plus élevé à Herblay-sur-Seine qu'à Achères, quand le loyer au m² y est 2 % plus élevé : l'écart de prix pèse davantage que l'écart de loyer, d'où un rendement plus faible à Herblay-sur-Seine.
Quel cash-flow pour un T2 à crédit ?
Pour un T2 de 40 m² financé sur 20 ans à 3,21 % avec 10 % d'apport, le cash-flow mensuel est estimé à −393 € à Achères et −423 € à Herblay-sur-Seine, après charges, taxe foncière et impôt.
Le ticket d'entrée diffère : 169 500 € pour un T2 type à Herblay-sur-Seine, 160 900 € à Achères, hors frais de notaire.
Fiscalité locale et réglementation
Le taux global de taxe foncière bâtie est de 43,50 % à Herblay-sur-Seine et de 42,84 % à Achères.
Herblay-sur-Seine est en zone A, en zone tendue, sans encadrement des loyers ; Achères est en zone A, en zone tendue, sans encadrement des loyers.
Parc immobilier et risques
6,7 % des DPE réalisés à Herblay-sur-Seine sont classés F ou G, contre 3,8 % à Achères : le risque de travaux imposés par le calendrier DPE (G interdits depuis 2025, F en 2028) est plus élevé à Herblay-sur-Seine.
Géorisques recense 17 arrêtés de catastrophe naturelle à Herblay-sur-Seine et 5 à Achères.
Simulez un T2 dans les deux villes
Pré-rempli avec les prix et loyers médians. Modifiez une valeur : les deux colonnes se recalculent en direct, dans votre navigateur.
Questions fréquentes
Est-il plus rentable d'investir à Herblay-sur-Seine ou à Achères ?
Achères, avec un rendement brut de 5,7 % contre 5,5 %, soit 0,2 point d'écart pour un T1-T2.
Quel budget pour un T2 à Herblay-sur-Seine et à Achères ?
Environ 169 500 € à Herblay-sur-Seine et 160 900 € à Achères pour 40 m² au prix médian, plus environ 8 % de frais de notaire.
Quelle ville compte le plus de passoires thermiques, Herblay-sur-Seine ou Achères ?
Herblay-sur-Seine, avec 6,7 % de DPE F ou G (ADEME, DPE réalisés depuis juillet 2021).
Aller plus loin
Sources : DVF 2021-2025 (DGFiP, Etalab), carte des loyers ANIL 2025 (estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin), ADEME, DGFiP, Géorisques. Méthodologie.