Comparatif 2026
Lyon ou Montpellier : où investir dans l'immobilier locatif en 2026 ?
Mis à jour le · Méthode
Pour un T1-T2, Montpellier offre le meilleur rendement brut : 5,3 %, contre 4,1 % à Lyon.
Le m² est 38 % plus cher à Lyon (5 000 €) qu'à Montpellier (3 622 €).
Pour un T2 type financé à crédit, Montpellier dégage le meilleur cash-flow (−386 €/mois contre −597 €/mois).
Quels indicateurs comparer entre Lyon et Montpellier ?
| Indicateur | Lyon | Montpellier |
|---|---|---|
| Rendement brut T1-T2 | 4,1 % | 5,3 % |
| Rendement net T2 | 3,1 % | 3,7 % |
| Cash-flow T2 type | −597 €/mois | −386 €/mois |
| Prix médian T1-T2 | 5 000 €/m² | 3 622 €/m² |
| Prix d'un T2 de 40 m² | 200 000 € | 144 900 € |
| Loyer T1-T2 (charges comprises) | 19,1 €/m² | 17,9 €/m² |
| Loyer constaté 1-2 pièces (hors charges, OLL) | 15,5 €/m² | 15,9 €/m² |
| Logements vacants du parc privé | 9,2 % | 9,1 % |
| Ménages locataires du parc privé | 48,0 % | 50,8 % |
| Étudiants pour 1 000 habitants | 258,2 | 275,6 |
| Emploi salarié privé sur 5 ans | +13,3 % | +11,5 % |
| Niveau de vie médian | 25 430 € | 19 670 € |
| Score Pierreinvest | 42/100 | 56/100 |
| Taux de taxe foncière | 32,82 % | 54,28 % |
| DPE F et G | 6,9 % | 2,5 % |
| Arrêtés CatNat | 24 | 36 |
| Zonage ABC | A | A |
| Encadrement des loyers | Oui | Oui |
| Population | 519 127 | 310 240 |
La valeur la plus favorable à l'investisseur est surlignée lorsque la comparaison a un sens.
Lyon ou Montpellier : quelle ville offre le meilleur rendement ?
Pour un appartement de 1 ou 2 pièces, Montpellier affiche un rendement brut estimé à 5,3 %, contre 4,1 % à Lyon.
Le prix au m² est 38 % plus élevé à Lyon qu'à Montpellier, quand le loyer au m² y est 7 % plus élevé : l'écart de prix pèse davantage que l'écart de loyer, d'où un rendement plus faible à Lyon.
Quel cash-flow pour un T2 à crédit ?
Pour un T2 de 40 m² financé sur 20 ans à 3,21 % avec 10 % d'apport, le cash-flow mensuel est estimé à −386 € à Montpellier et −597 € à Lyon, après charges, taxe foncière et impôt.
Le ticket d'entrée diffère : 200 000 € pour un T2 type à Lyon, 144 900 € à Montpellier, hors frais de notaire.
Fiscalité locale et réglementation
Le taux global de taxe foncière bâtie est de 32,82 % à Lyon et de 54,28 % à Montpellier.
Lyon est en zone A, en zone tendue, avec encadrement des loyers (Lyon et Villeurbanne) ; Montpellier est en zone A, en zone tendue, avec encadrement des loyers (Montpellier).
Parc immobilier et risques
6,9 % des DPE réalisés à Lyon sont classés F ou G, contre 2,5 % à Montpellier : le risque de travaux imposés par le calendrier DPE (G interdits depuis 2025, F en 2028) est plus élevé à Lyon.
Géorisques recense 24 arrêtés de catastrophe naturelle à Lyon et 36 à Montpellier.
Simulez un T2 dans les deux villes
Pré-rempli avec les prix et loyers médians. Modifiez une valeur : les deux colonnes se recalculent en direct, dans votre navigateur.
Questions fréquentes
Est-il plus rentable d'investir à Lyon ou à Montpellier ?
Montpellier, avec un rendement brut de 5,3 % contre 4,1 %, soit 1,2 point d'écart pour un T1-T2.
Quel budget pour un T2 à Lyon et à Montpellier ?
Environ 200 000 € à Lyon et 144 900 € à Montpellier pour 40 m² au prix médian, plus environ 8 % de frais de notaire.
Quelle ville compte le plus de passoires thermiques, Lyon ou Montpellier ?
Lyon, avec 6,9 % de DPE F ou G (ADEME, DPE réalisés depuis juillet 2021).
Aller plus loin
Sources : DVF 2021-2025 (DGFiP, Etalab), carte des loyers ANIL 2025 (estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin), ADEME, DGFiP, Géorisques. Méthodologie.