Comparatif 2026
Lyon ou Rennes : où investir dans l'immobilier locatif en 2026 ?
Mis à jour le · Méthode
Pour un T1-T2, Rennes offre le meilleur rendement brut : 4,5 %, contre 4,1 % à Lyon.
Le m² est 20 % plus cher à Lyon (5 000 €) qu'à Rennes (4 167 €).
Pour un T2 type financé à crédit, Rennes dégage le meilleur cash-flow (−488 €/mois contre −597 €/mois).
Quels indicateurs comparer entre Lyon et Rennes ?
| Indicateur | Lyon | Rennes |
|---|---|---|
| Rendement brut T1-T2 | 4,1 % | 4,5 % |
| Rendement net T2 | 3,1 % | 3,1 % |
| Cash-flow T2 type | −597 €/mois | −488 €/mois |
| Prix médian T1-T2 | 5 000 €/m² | 4 167 €/m² |
| Prix d'un T2 de 40 m² | 200 000 € | 166 700 € |
| Loyer T1-T2 (charges comprises) | 19,1 €/m² | 17,2 €/m² |
| Score Pierreinvest | 48/100 | 56/100 |
| Taux de taxe foncière | 32,82 % | 47,70 % |
| DPE F et G | 6,9 % | 5,7 % |
| Arrêtés CatNat | 24 | 14 |
| Zonage ABC | A | A |
| Encadrement des loyers | Oui | Non |
| Population | 519 127 | 230 890 |
La valeur la plus favorable à l'investisseur est surlignée lorsque la comparaison a un sens.
Lyon ou Rennes : quelle ville offre le meilleur rendement ?
Pour un appartement de 1 ou 2 pièces, Rennes affiche un rendement brut estimé à 4,5 %, contre 4,1 % à Lyon.
Le prix au m² est 20 % plus élevé à Lyon qu'à Rennes, quand le loyer au m² y est 11 % plus élevé : l'écart de prix pèse davantage que l'écart de loyer, d'où un rendement plus faible à Lyon.
Quel cash-flow pour un T2 à crédit ?
Pour un T2 de 40 m² financé sur 20 ans à 3,21 % avec 10 % d'apport, le cash-flow mensuel est estimé à −488 € à Rennes et −597 € à Lyon, après charges, taxe foncière et impôt.
Le ticket d'entrée diffère : 200 000 € pour un T2 type à Lyon, 166 700 € à Rennes, hors frais de notaire.
Fiscalité locale et réglementation
Le taux global de taxe foncière bâtie est de 32,82 % à Lyon et de 47,70 % à Rennes.
Lyon est en zone A, en zone tendue, avec encadrement des loyers (Lyon et Villeurbanne) ; Rennes est en zone A, en zone tendue, sans encadrement des loyers.
Parc immobilier et risques
6,9 % des DPE réalisés à Lyon sont classés F ou G, contre 5,7 % à Rennes : le risque de travaux imposés par le calendrier DPE (G interdits depuis 2025, F en 2028) est plus élevé à Lyon.
Géorisques recense 24 arrêtés de catastrophe naturelle à Lyon et 14 à Rennes.
Simulez un T2 dans les deux villes
Pré-rempli avec les prix et loyers médians. Modifiez une valeur : les deux colonnes se recalculent en direct, dans votre navigateur.
Questions fréquentes
Est-il plus rentable d'investir à Lyon ou à Rennes ?
Rennes, avec un rendement brut de 4,5 % contre 4,1 %, soit 0,3 point d'écart pour un T1-T2.
Quel budget pour un T2 à Lyon et à Rennes ?
Environ 200 000 € à Lyon et 166 700 € à Rennes pour 40 m² au prix médian, plus environ 8 % de frais de notaire.
Quelle ville compte le plus de passoires thermiques, Lyon ou Rennes ?
Lyon, avec 6,9 % de DPE F ou G (ADEME, DPE réalisés depuis juillet 2021).
Aller plus loin
Sources : DVF 2021-2025 (DGFiP, Etalab), carte des loyers ANIL 2025 (estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin), ADEME, DGFiP, Géorisques. Méthodologie.