Comparatif 2026
Marseille ou Reims : où investir dans l'immobilier locatif en 2026 ?
Mis à jour le · Méthode
Pour un T1-T2, Marseille offre le meilleur rendement brut : 6,0 %, contre 5,8 % à Reims.
Le m² est 20 % plus cher à Marseille (3 333 €) qu'à Reims (2 778 €).
Pour un T2 type financé à crédit, Reims dégage le meilleur cash-flow (−277 €/mois contre −318 €/mois).
Quels indicateurs comparer entre Marseille et Reims ?
| Indicateur | Marseille | Reims |
|---|---|---|
| Rendement brut T1-T2 | 6,0 % | 5,8 % |
| Rendement net T2 | 4,3 % | 4,0 % |
| Cash-flow T2 type | −318 €/mois | −277 €/mois |
| Prix médian T1-T2 | 3 333 €/m² | 2 778 €/m² |
| Prix d'un T2 de 40 m² | 133 300 € | 111 100 € |
| Loyer T1-T2 (charges comprises) | 18,6 €/m² | 15,0 €/m² |
| Loyer constaté 1-2 pièces (hors charges, OLL) | 14,7 €/m² | n.d. |
| Logements vacants du parc privé | 10,9 % | 12,5 % |
| Ménages locataires du parc privé | 39,0 % | 33,1 % |
| Étudiants pour 1 000 habitants | 70,6 | 177,0 |
| Emploi salarié privé sur 5 ans | +8,4 % | +7,6 % |
| Niveau de vie médian | 20 600 € | 20 210 € |
| Score Pierreinvest | 59/100 | 55/100 |
| Taux de taxe foncière | 47,87 % | 46,33 % |
| DPE F et G | 3,5 % | 7,8 % |
| Arrêtés CatNat | 51 | 17 |
| Zonage ABC | A | B1 |
| Encadrement des loyers | Non | Non |
| Population | 886 040 | 177 674 |
La valeur la plus favorable à l'investisseur est surlignée lorsque la comparaison a un sens.
Marseille ou Reims : quelle ville offre le meilleur rendement ?
Pour un appartement de 1 ou 2 pièces, Marseille affiche un rendement brut estimé à 6,0 %, contre 5,8 % à Reims.
Le prix au m² est 20 % plus élevé à Marseille qu'à Reims, quand le loyer au m² y est 24 % plus élevé : le niveau des loyers compense celui des prix, d'où un rendement plus élevé à Marseille.
Quel cash-flow pour un T2 à crédit ?
Pour un T2 de 40 m² financé sur 20 ans à 3,21 % avec 10 % d'apport, le cash-flow mensuel est estimé à −277 € à Reims et −318 € à Marseille, après charges, taxe foncière et impôt.
Le ticket d'entrée diffère : 133 300 € pour un T2 type à Marseille, 111 100 € à Reims, hors frais de notaire.
Fiscalité locale et réglementation
Le taux global de taxe foncière bâtie est de 47,87 % à Marseille et de 46,33 % à Reims.
Marseille est en zone A, en zone tendue, sans encadrement des loyers ; Reims est en zone B1, hors zone tendue, sans encadrement des loyers.
Parc immobilier et risques
3,5 % des DPE réalisés à Marseille sont classés F ou G, contre 7,8 % à Reims : le risque de travaux imposés par le calendrier DPE (G interdits depuis 2025, F en 2028) est plus élevé à Reims.
Géorisques recense 51 arrêtés de catastrophe naturelle à Marseille et 17 à Reims.
Simulez un T2 dans les deux villes
Pré-rempli avec les prix et loyers médians. Modifiez une valeur : les deux colonnes se recalculent en direct, dans votre navigateur.
Questions fréquentes
Est-il plus rentable d'investir à Marseille ou à Reims ?
Marseille, avec un rendement brut de 6,0 % contre 5,8 %, soit 0,2 point d'écart pour un T1-T2.
Quel budget pour un T2 à Marseille et à Reims ?
Environ 133 300 € à Marseille et 111 100 € à Reims pour 40 m² au prix médian, plus environ 8 % de frais de notaire.
Quelle ville compte le plus de passoires thermiques, Marseille ou Reims ?
Reims, avec 7,8 % de DPE F ou G (ADEME, DPE réalisés depuis juillet 2021).
Aller plus loin
Sources : DVF 2021-2025 (DGFiP, Etalab), carte des loyers ANIL 2025 (estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin), ADEME, DGFiP, Géorisques. Méthodologie.