Comparatif 2026
Mérignac ou Pessac : où investir dans l'immobilier locatif en 2026 ?
Mis à jour le · Méthode
Pour un T1-T2, Mérignac offre le meilleur rendement brut : 4,9 %, contre 4,8 % à Pessac.
Le m² est 1 % plus cher à Pessac (3 962 €) qu'à Mérignac (3 929 €).
Pour un T2 type financé à crédit, Mérignac dégage le meilleur cash-flow (−435 €/mois contre −446 €/mois).
Quels indicateurs comparer entre Mérignac et Pessac ?
| Indicateur | Mérignac | Pessac |
|---|---|---|
| Rendement brut T1-T2 | 4,9 % | 4,8 % |
| Rendement net T2 | 3,5 % | 3,4 % |
| Cash-flow T2 type | −435 €/mois | −446 €/mois |
| Prix médian T1-T2 | 3 929 €/m² | 3 962 €/m² |
| Prix d'un T2 de 40 m² | 157 100 € | 158 500 € |
| Loyer T1-T2 (charges comprises) | 17,8 €/m² | 17,6 €/m² |
| Score Pierreinvest | 56/100 | 55/100 |
| Taux de taxe foncière | 47,24 % | 48,44 % |
| DPE F et G | 3,1 % | 2,9 % |
| Arrêtés CatNat | 43 | 32 |
| Zonage ABC | A | A |
| Encadrement des loyers | Non | Non |
| Population | 78 090 | 67 339 |
La valeur la plus favorable à l'investisseur est surlignée lorsque la comparaison a un sens.
Mérignac ou Pessac : quelle ville offre le meilleur rendement ?
Pour un appartement de 1 ou 2 pièces, Mérignac affiche un rendement brut estimé à 4,9 %, contre 4,8 % à Pessac.
Le prix au m² est 1 % plus bas à Mérignac qu'à Pessac, quand le loyer au m² y est 1 % plus élevé : le niveau des loyers compense celui des prix, d'où un rendement plus élevé à Mérignac.
Quel cash-flow pour un T2 à crédit ?
Pour un T2 de 40 m² financé sur 20 ans à 3,21 % avec 10 % d'apport, le cash-flow mensuel est estimé à −435 € à Mérignac et −446 € à Pessac, après charges, taxe foncière et impôt.
Le ticket d'entrée diffère : 157 100 € pour un T2 type à Mérignac, 158 500 € à Pessac, hors frais de notaire.
Fiscalité locale et réglementation
Le taux global de taxe foncière bâtie est de 47,24 % à Mérignac et de 48,44 % à Pessac.
Mérignac est en zone A, en zone tendue, sans encadrement des loyers ; Pessac est en zone A, en zone tendue, sans encadrement des loyers.
Parc immobilier et risques
3,1 % des DPE réalisés à Mérignac sont classés F ou G, contre 2,9 % à Pessac : le risque de travaux imposés par le calendrier DPE (G interdits depuis 2025, F en 2028) est plus élevé à Mérignac.
Géorisques recense 43 arrêtés de catastrophe naturelle à Mérignac et 32 à Pessac.
Simulez un T2 dans les deux villes
Pré-rempli avec les prix et loyers médians. Modifiez une valeur : les deux colonnes se recalculent en direct, dans votre navigateur.
Questions fréquentes
Est-il plus rentable d'investir à Mérignac ou à Pessac ?
Mérignac, avec un rendement brut de 4,9 % contre 4,8 %, soit 0,1 point d'écart pour un T1-T2.
Quel budget pour un T2 à Mérignac et à Pessac ?
Environ 157 100 € à Mérignac et 158 500 € à Pessac pour 40 m² au prix médian, plus environ 8 % de frais de notaire.
Quelle ville compte le plus de passoires thermiques, Mérignac ou Pessac ?
Mérignac, avec 3,1 % de DPE F ou G (ADEME, DPE réalisés depuis juillet 2021).
Aller plus loin
Sources : DVF 2021-2025 (DGFiP, Etalab), carte des loyers ANIL 2025 (estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin), ADEME, DGFiP, Géorisques. Méthodologie.