Comparatif 2026
Pessac ou Gradignan : où investir dans l'immobilier locatif en 2026 ?
Mis à jour le · Méthode
Pour un T1-T2, Gradignan offre le meilleur rendement brut : 5,1 %, contre 4,8 % à Pessac.
Le m² est 4 % plus cher à Pessac (3 962 €) qu'à Gradignan (3 793 €).
Pour un T2 type financé à crédit, Gradignan dégage le meilleur cash-flow (−413 €/mois contre −446 €/mois).
Quels indicateurs comparer entre Pessac et Gradignan ?
| Indicateur | Pessac | Gradignan |
|---|---|---|
| Rendement brut T1-T2 | 4,8 % | 5,1 % |
| Rendement net T2 | 3,4 % | 3,6 % |
| Cash-flow T2 type | −446 €/mois | −413 €/mois |
| Prix médian T1-T2 | 3 962 €/m² | 3 793 €/m² |
| Prix d'un T2 de 40 m² | 158 500 € | 151 700 € |
| Loyer T1-T2 (charges comprises) | 17,6 €/m² | 18,0 €/m² |
| Loyer constaté 1-2 pièces (hors charges, OLL) | 13,9 €/m² | 14,0 €/m² |
| Logements vacants du parc privé | 6,2 % | 6,8 % |
| Ménages locataires du parc privé | 36,1 % | 31,8 % |
| Étudiants pour 1 000 habitants | 436,9 | 91,6 |
| Emploi salarié privé sur 5 ans | +2,1 % | −2,5 % |
| Niveau de vie médian | 25 940 € | 25 980 € |
| Score Pierreinvest | 54/100 | 57/100 |
| Taux de taxe foncière | 48,44 % | 53,70 % |
| DPE F et G | 2,9 % | 4,3 % |
| Arrêtés CatNat | 32 | 34 |
| Zonage ABC | A | A |
| Encadrement des loyers | Non | Non |
| Population | 67 339 | 26 952 |
La valeur la plus favorable à l'investisseur est surlignée lorsque la comparaison a un sens.
Pessac ou Gradignan : quelle ville offre le meilleur rendement ?
Pour un appartement de 1 ou 2 pièces, Gradignan affiche un rendement brut estimé à 5,1 %, contre 4,8 % à Pessac.
Le prix au m² est 4 % plus élevé à Pessac qu'à Gradignan, quand le loyer au m² y est 2 % plus bas : l'écart de prix pèse davantage que l'écart de loyer, d'où un rendement plus faible à Pessac.
Quel cash-flow pour un T2 à crédit ?
Pour un T2 de 40 m² financé sur 20 ans à 3,21 % avec 10 % d'apport, le cash-flow mensuel est estimé à −413 € à Gradignan et −446 € à Pessac, après charges, taxe foncière et impôt.
Le ticket d'entrée diffère : 158 500 € pour un T2 type à Pessac, 151 700 € à Gradignan, hors frais de notaire.
Fiscalité locale et réglementation
Le taux global de taxe foncière bâtie est de 48,44 % à Pessac et de 53,70 % à Gradignan.
Pessac est en zone A, en zone tendue, sans encadrement des loyers ; Gradignan est en zone A, en zone tendue, sans encadrement des loyers.
Parc immobilier et risques
2,9 % des DPE réalisés à Pessac sont classés F ou G, contre 4,3 % à Gradignan : le risque de travaux imposés par le calendrier DPE (G interdits depuis 2025, F en 2028) est plus élevé à Gradignan.
Géorisques recense 32 arrêtés de catastrophe naturelle à Pessac et 34 à Gradignan.
Simulez un T2 dans les deux villes
Pré-rempli avec les prix et loyers médians. Modifiez une valeur : les deux colonnes se recalculent en direct, dans votre navigateur.
Questions fréquentes
Est-il plus rentable d'investir à Pessac ou à Gradignan ?
Gradignan, avec un rendement brut de 5,1 % contre 4,8 %, soit 0,3 point d'écart pour un T1-T2.
Quel budget pour un T2 à Pessac et à Gradignan ?
Environ 158 500 € à Pessac et 151 700 € à Gradignan pour 40 m² au prix médian, plus environ 8 % de frais de notaire.
Quelle ville compte le plus de passoires thermiques, Pessac ou Gradignan ?
Gradignan, avec 4,3 % de DPE F ou G (ADEME, DPE réalisés depuis juillet 2021).
Aller plus loin
Sources : DVF 2021-2025 (DGFiP, Etalab), carte des loyers ANIL 2025 (estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin), ADEME, DGFiP, Géorisques. Méthodologie.