Comparatif 2026
Mons-en-Barœul ou Wasquehal : où investir dans l'immobilier locatif en 2026 ?
Mis à jour le · Méthode
Pour un T1-T2, Mons-en-Barœul offre le meilleur rendement brut : 9,8 %, contre 5,6 % à Wasquehal.
Le m² est 79 % plus cher à Wasquehal (3 256 €) qu'à Mons-en-Barœul (1 818 €).
Pour un T2 type financé à crédit, Mons-en-Barœul dégage le meilleur cash-flow (−79 €/mois contre −333 €/mois).
Quels indicateurs comparer entre Mons-en-Barœul et Wasquehal ?
| Indicateur | Mons-en-Barœul | Wasquehal |
|---|---|---|
| Rendement brut T1-T2 | 9,8 % | 5,6 % |
| Rendement net T2 | 7,0 % | 3,9 % |
| Cash-flow T2 type | −79 €/mois | −333 €/mois |
| Prix médian T1-T2 | 1 818 €/m² | 3 256 €/m² |
| Prix d'un T2 de 40 m² | 72 700 € | 130 200 € |
| Loyer T1-T2 (charges comprises) | 16,6 €/m² | 17,0 €/m² |
| Score Pierreinvest | 85/100 | 68/100 |
| Taux de taxe foncière | 41,16 % | 50,49 % |
| DPE F et G | 6,4 % | 4,8 % |
| Arrêtés CatNat | 8 | 11 |
| Zonage ABC | B1 | A |
| Encadrement des loyers | Non | Non |
| Population | 21 105 | 20 726 |
La valeur la plus favorable à l'investisseur est surlignée lorsque la comparaison a un sens.
Mons-en-Barœul ou Wasquehal : quelle ville offre le meilleur rendement ?
Pour un appartement de 1 ou 2 pièces, Mons-en-Barœul affiche un rendement brut estimé à 9,8 %, contre 5,6 % à Wasquehal.
Le prix au m² est 44 % plus bas à Mons-en-Barœul qu'à Wasquehal, quand le loyer au m² y est 2 % plus bas : le niveau des loyers compense celui des prix, d'où un rendement plus élevé à Mons-en-Barœul.
Quel cash-flow pour un T2 à crédit ?
Pour un T2 de 40 m² financé sur 20 ans à 3,21 % avec 10 % d'apport, le cash-flow mensuel est estimé à −79 € à Mons-en-Barœul et −333 € à Wasquehal, après charges, taxe foncière et impôt.
Le ticket d'entrée diffère : 72 700 € pour un T2 type à Mons-en-Barœul, 130 200 € à Wasquehal, hors frais de notaire.
Fiscalité locale et réglementation
Le taux global de taxe foncière bâtie est de 41,16 % à Mons-en-Barœul et de 50,49 % à Wasquehal.
Mons-en-Barœul est en zone B1, en zone tendue, sans encadrement des loyers ; Wasquehal est en zone A, en zone tendue, sans encadrement des loyers.
Parc immobilier et risques
6,4 % des DPE réalisés à Mons-en-Barœul sont classés F ou G, contre 4,8 % à Wasquehal : le risque de travaux imposés par le calendrier DPE (G interdits depuis 2025, F en 2028) est plus élevé à Mons-en-Barœul.
Géorisques recense 8 arrêtés de catastrophe naturelle à Mons-en-Barœul et 11 à Wasquehal.
Simulez un T2 dans les deux villes
Pré-rempli avec les prix et loyers médians. Modifiez une valeur : les deux colonnes se recalculent en direct, dans votre navigateur.
Questions fréquentes
Est-il plus rentable d'investir à Mons-en-Barœul ou à Wasquehal ?
Mons-en-Barœul, avec un rendement brut de 9,8 % contre 5,6 %, soit 4,2 points d'écart pour un T1-T2.
Quel budget pour un T2 à Mons-en-Barœul et à Wasquehal ?
Environ 72 700 € à Mons-en-Barœul et 130 200 € à Wasquehal pour 40 m² au prix médian, plus environ 8 % de frais de notaire.
Quelle ville compte le plus de passoires thermiques, Mons-en-Barœul ou Wasquehal ?
Mons-en-Barœul, avec 6,4 % de DPE F ou G (ADEME, DPE réalisés depuis juillet 2021).
Aller plus loin
Sources : DVF 2021-2025 (DGFiP, Etalab), carte des loyers ANIL 2025 (estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin), ADEME, DGFiP, Géorisques. Méthodologie.