Comparatif 2026
Nantes ou Bordeaux : où investir dans l'immobilier locatif en 2026 ?
Mis à jour le · Méthode
Pour un T1-T2, Nantes offre le meilleur rendement brut : 4,7 %, contre 4,2 % à Bordeaux.
Le m² est 23 % plus cher à Bordeaux (4 710 €) qu'à Nantes (3 842 €).
Pour un T2 type financé à crédit, Nantes dégage le meilleur cash-flow (−445 €/mois contre −574 €/mois).
Quels indicateurs comparer entre Nantes et Bordeaux ?
| Indicateur | Nantes | Bordeaux |
|---|---|---|
| Rendement brut T1-T2 | 4,7 % | 4,2 % |
| Rendement net T2 | 3,2 % | 3,0 % |
| Cash-flow T2 type | −445 €/mois | −574 €/mois |
| Prix médian T1-T2 | 3 842 €/m² | 4 710 €/m² |
| Prix d'un T2 de 40 m² | 153 700 € | 188 400 € |
| Loyer T1-T2 (charges comprises) | 16,6 €/m² | 18,5 €/m² |
| Score Pierreinvest | 56/100 | 48/100 |
| Taux de taxe foncière | 53,37 % | 49,54 % |
| DPE F et G | 5,4 % | 6,2 % |
| Arrêtés CatNat | 17 | 51 |
| Zonage ABC | A | A |
| Encadrement des loyers | Non | Oui |
| Population | 327 734 | 267 991 |
La valeur la plus favorable à l'investisseur est surlignée lorsque la comparaison a un sens.
Nantes ou Bordeaux : quelle ville offre le meilleur rendement ?
Pour un appartement de 1 ou 2 pièces, Nantes affiche un rendement brut estimé à 4,7 %, contre 4,2 % à Bordeaux.
Le prix au m² est 18 % plus bas à Nantes qu'à Bordeaux, quand le loyer au m² y est 10 % plus bas : le niveau des loyers compense celui des prix, d'où un rendement plus élevé à Nantes.
Quel cash-flow pour un T2 à crédit ?
Pour un T2 de 40 m² financé sur 20 ans à 3,21 % avec 10 % d'apport, le cash-flow mensuel est estimé à −445 € à Nantes et −574 € à Bordeaux, après charges, taxe foncière et impôt.
Le ticket d'entrée diffère : 153 700 € pour un T2 type à Nantes, 188 400 € à Bordeaux, hors frais de notaire.
Fiscalité locale et réglementation
Le taux global de taxe foncière bâtie est de 53,37 % à Nantes et de 49,54 % à Bordeaux.
Nantes est en zone A, en zone tendue, sans encadrement des loyers ; Bordeaux est en zone A, en zone tendue, avec encadrement des loyers (Bordeaux).
Parc immobilier et risques
5,4 % des DPE réalisés à Nantes sont classés F ou G, contre 6,2 % à Bordeaux : le risque de travaux imposés par le calendrier DPE (G interdits depuis 2025, F en 2028) est plus élevé à Bordeaux.
Géorisques recense 17 arrêtés de catastrophe naturelle à Nantes et 51 à Bordeaux.
Simulez un T2 dans les deux villes
Pré-rempli avec les prix et loyers médians. Modifiez une valeur : les deux colonnes se recalculent en direct, dans votre navigateur.
Questions fréquentes
Est-il plus rentable d'investir à Nantes ou à Bordeaux ?
Nantes, avec un rendement brut de 4,7 % contre 4,2 %, soit 0,4 point d'écart pour un T1-T2.
Quel budget pour un T2 à Nantes et à Bordeaux ?
Environ 153 700 € à Nantes et 188 400 € à Bordeaux pour 40 m² au prix médian, plus environ 8 % de frais de notaire.
Quelle ville compte le plus de passoires thermiques, Nantes ou Bordeaux ?
Bordeaux, avec 6,2 % de DPE F ou G (ADEME, DPE réalisés depuis juillet 2021).
Aller plus loin
Sources : DVF 2021-2025 (DGFiP, Etalab), carte des loyers ANIL 2025 (estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin), ADEME, DGFiP, Géorisques. Méthodologie.