Comparatif 2026
Toulouse ou Nantes : où investir dans l'immobilier locatif en 2026 ?
Mis à jour le · Méthode
Pour un T1-T2, Toulouse offre le meilleur rendement brut : 4,9 %, contre 4,7 % à Nantes.
Le m² est 7 % plus cher à Nantes (3 842 €) qu'à Toulouse (3 593 €).
Pour un T2 type financé à crédit, Toulouse dégage le meilleur cash-flow (−402 €/mois contre −445 €/mois).
Quels indicateurs comparer entre Toulouse et Nantes ?
| Indicateur | Toulouse | Nantes |
|---|---|---|
| Rendement brut T1-T2 | 4,9 % | 4,7 % |
| Rendement net T2 | 3,4 % | 3,2 % |
| Cash-flow T2 type | −402 €/mois | −445 €/mois |
| Prix médian T1-T2 | 3 593 €/m² | 3 842 €/m² |
| Prix d'un T2 de 40 m² | 143 700 € | 153 700 € |
| Loyer T1-T2 (charges comprises) | 16,3 €/m² | 16,6 €/m² |
| Loyer constaté 1-2 pièces (hors charges, OLL) | 14,3 €/m² | 14,0 €/m² |
| Logements vacants du parc privé | 9,5 % | 9,6 % |
| Ménages locataires du parc privé | 52,6 % | 43,1 % |
| Étudiants pour 1 000 habitants | 226,7 | 178,8 |
| Emploi salarié privé sur 5 ans | +11,8 % | +9,0 % |
| Niveau de vie médian | 22 140 € | 24 170 € |
| Score Pierreinvest | 49/100 | 50/100 |
| Taux de taxe foncière | 49,67 % | 53,37 % |
| DPE F et G | 4,4 % | 5,4 % |
| Arrêtés CatNat | 50 | 17 |
| Zonage ABC | A | A |
| Encadrement des loyers | Non | Non |
| Population | 514 819 | 327 734 |
La valeur la plus favorable à l'investisseur est surlignée lorsque la comparaison a un sens.
Toulouse ou Nantes : quelle ville offre le meilleur rendement ?
Pour un appartement de 1 ou 2 pièces, Toulouse affiche un rendement brut estimé à 4,9 %, contre 4,7 % à Nantes.
Le prix au m² est 6 % plus bas à Toulouse qu'à Nantes, quand le loyer au m² y est 2 % plus bas : le niveau des loyers compense celui des prix, d'où un rendement plus élevé à Toulouse.
Quel cash-flow pour un T2 à crédit ?
Pour un T2 de 40 m² financé sur 20 ans à 3,21 % avec 10 % d'apport, le cash-flow mensuel est estimé à −402 € à Toulouse et −445 € à Nantes, après charges, taxe foncière et impôt.
Le ticket d'entrée diffère : 143 700 € pour un T2 type à Toulouse, 153 700 € à Nantes, hors frais de notaire.
Fiscalité locale et réglementation
Le taux global de taxe foncière bâtie est de 49,67 % à Toulouse et de 53,37 % à Nantes.
Toulouse est en zone A, en zone tendue, sans encadrement des loyers ; Nantes est en zone A, en zone tendue, sans encadrement des loyers.
Parc immobilier et risques
4,4 % des DPE réalisés à Toulouse sont classés F ou G, contre 5,4 % à Nantes : le risque de travaux imposés par le calendrier DPE (G interdits depuis 2025, F en 2028) est plus élevé à Nantes.
Géorisques recense 50 arrêtés de catastrophe naturelle à Toulouse et 17 à Nantes.
Simulez un T2 dans les deux villes
Pré-rempli avec les prix et loyers médians. Modifiez une valeur : les deux colonnes se recalculent en direct, dans votre navigateur.
Questions fréquentes
Est-il plus rentable d'investir à Toulouse ou à Nantes ?
Toulouse, avec un rendement brut de 4,9 % contre 4,7 %, soit 0,2 point d'écart pour un T1-T2.
Quel budget pour un T2 à Toulouse et à Nantes ?
Environ 143 700 € à Toulouse et 153 700 € à Nantes pour 40 m² au prix médian, plus environ 8 % de frais de notaire.
Quelle ville compte le plus de passoires thermiques, Toulouse ou Nantes ?
Nantes, avec 5,4 % de DPE F ou G (ADEME, DPE réalisés depuis juillet 2021).
Aller plus loin
Sources : DVF 2021-2025 (DGFiP, Etalab), carte des loyers ANIL 2025 (estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin), ADEME, DGFiP, Géorisques. Méthodologie.