Comparatif 2026
Reims ou Épernay : où investir dans l'immobilier locatif en 2026 ?
Mis à jour le · Méthode
Pour un T1-T2, Épernay offre le meilleur rendement brut : 7,8 %, contre 5,8 % à Reims.
Le m² est 56 % plus cher à Reims (2 778 €) qu'à Épernay (1 778 €).
Pour un T2 type financé à crédit, Épernay dégage le meilleur cash-flow (−138 €/mois contre −277 €/mois).
Quels indicateurs comparer entre Reims et Épernay ?
| Indicateur | Reims | Épernay |
|---|---|---|
| Rendement brut T1-T2 | 5,8 % | 7,8 % |
| Rendement net T2 | 4,0 % | 5,2 % |
| Cash-flow T2 type | −277 €/mois | −138 €/mois |
| Prix médian T1-T2 | 2 778 €/m² | 1 778 €/m² |
| Prix d'un T2 de 40 m² | 111 100 € | 71 100 € |
| Loyer T1-T2 (charges comprises) | 15,0 €/m² | 12,8 €/m² |
| Loyer constaté 1-2 pièces (hors charges, OLL) | n.d. | n.d. |
| Logements vacants du parc privé | 12,5 % | 14,7 % |
| Ménages locataires du parc privé | 33,1 % | 27,8 % |
| Étudiants pour 1 000 habitants | 177,0 | 14,1 |
| Emploi salarié privé sur 5 ans | +7,6 % | +3,4 % |
| Niveau de vie médian | 20 210 € | 20 590 € |
| Score Pierreinvest | 55/100 | 66/100 |
| Taux de taxe foncière | 46,33 % | 50,09 % |
| DPE F et G | 7,8 % | 10,0 % |
| Arrêtés CatNat | 17 | 10 |
| Zonage ABC | B1 | B2 |
| Encadrement des loyers | Non | Non |
| Population | 177 674 | 22 174 |
La valeur la plus favorable à l'investisseur est surlignée lorsque la comparaison a un sens.
Reims ou Épernay : quelle ville offre le meilleur rendement ?
Pour un appartement de 1 ou 2 pièces, Épernay affiche un rendement brut estimé à 7,8 %, contre 5,8 % à Reims.
Le prix au m² est 56 % plus élevé à Reims qu'à Épernay, quand le loyer au m² y est 17 % plus élevé : l'écart de prix pèse davantage que l'écart de loyer, d'où un rendement plus faible à Reims.
Quel cash-flow pour un T2 à crédit ?
Pour un T2 de 40 m² financé sur 20 ans à 3,21 % avec 10 % d'apport, le cash-flow mensuel est estimé à −138 € à Épernay et −277 € à Reims, après charges, taxe foncière et impôt.
Le ticket d'entrée diffère : 111 100 € pour un T2 type à Reims, 71 100 € à Épernay, hors frais de notaire.
Fiscalité locale et réglementation
Le taux global de taxe foncière bâtie est de 46,33 % à Reims et de 50,09 % à Épernay.
Reims est en zone B1, hors zone tendue, sans encadrement des loyers ; Épernay est en zone B2, hors zone tendue, sans encadrement des loyers.
Parc immobilier et risques
7,8 % des DPE réalisés à Reims sont classés F ou G, contre 10,0 % à Épernay : le risque de travaux imposés par le calendrier DPE (G interdits depuis 2025, F en 2028) est plus élevé à Épernay.
Géorisques recense 17 arrêtés de catastrophe naturelle à Reims et 10 à Épernay.
Simulez un T2 dans les deux villes
Pré-rempli avec les prix et loyers médians. Modifiez une valeur : les deux colonnes se recalculent en direct, dans votre navigateur.
Questions fréquentes
Est-il plus rentable d'investir à Reims ou à Épernay ?
Épernay, avec un rendement brut de 7,8 % contre 5,8 %, soit 1,9 point d'écart pour un T1-T2.
Quel budget pour un T2 à Reims et à Épernay ?
Environ 111 100 € à Reims et 71 100 € à Épernay pour 40 m² au prix médian, plus environ 8 % de frais de notaire.
Quelle ville compte le plus de passoires thermiques, Reims ou Épernay ?
Épernay, avec 10,0 % de DPE F ou G (ADEME, DPE réalisés depuis juillet 2021).
Aller plus loin
Sources : DVF 2021-2025 (DGFiP, Etalab), carte des loyers ANIL 2025 (estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin), ADEME, DGFiP, Géorisques. Méthodologie.