Comparatif 2026
Rezé ou Bouguenais : où investir dans l'immobilier locatif en 2026 ?
Mis à jour le · Méthode
Pour un T1-T2, Rezé offre le meilleur rendement brut : 5,2 %, contre 5,2 % à Bouguenais.
Le m² est 3 % plus cher à Bouguenais (3 333 €) qu'à Rezé (3 222 €).
Pour un T2 type financé à crédit, Rezé dégage le meilleur cash-flow (−353 €/mois contre −356 €/mois).
Quels indicateurs comparer entre Rezé et Bouguenais ?
| Indicateur | Rezé | Bouguenais |
|---|---|---|
| Rendement brut T1-T2 | 5,2 % | 5,2 % |
| Rendement net T2 | 3,5 % | 3,7 % |
| Cash-flow T2 type | −353 €/mois | −356 €/mois |
| Prix médian T1-T2 | 3 222 €/m² | 3 333 €/m² |
| Prix d'un T2 de 40 m² | 128 900 € | 133 300 € |
| Loyer T1-T2 (charges comprises) | 15,6 €/m² | 16,0 €/m² |
| Loyer constaté 1-2 pièces (hors charges, OLL) | 12,7 €/m² | 12,7 €/m² |
| Logements vacants du parc privé | 6,3 % | 5,1 % |
| Ménages locataires du parc privé | 24,4 % | 16,4 % |
| Étudiants pour 1 000 habitants | 51,8 | 6,4 |
| Emploi salarié privé sur 5 ans | +7,6 % | +5,1 % |
| Niveau de vie médian | 23 550 € | 23 740 € |
| Score Pierreinvest | 61/100 | 62/100 |
| Taux de taxe foncière | 56,32 % | 42,63 % |
| DPE F et G | 5,5 % | 3,8 % |
| Arrêtés CatNat | 13 | 13 |
| Zonage ABC | B1 | B1 |
| Encadrement des loyers | Non | Non |
| Population | 43 556 | 20 530 |
La valeur la plus favorable à l'investisseur est surlignée lorsque la comparaison a un sens.
Rezé ou Bouguenais : quelle ville offre le meilleur rendement ?
Pour un appartement de 1 ou 2 pièces, Rezé affiche un rendement brut estimé à 5,2 %, contre 5,2 % à Bouguenais.
Le prix au m² est 3 % plus bas à Rezé qu'à Bouguenais, quand le loyer au m² y est 3 % plus bas : le niveau des loyers compense celui des prix, d'où un rendement plus élevé à Rezé.
Quel cash-flow pour un T2 à crédit ?
Pour un T2 de 40 m² financé sur 20 ans à 3,21 % avec 10 % d'apport, le cash-flow mensuel est estimé à −353 € à Rezé et −356 € à Bouguenais, après charges, taxe foncière et impôt.
Le ticket d'entrée diffère : 128 900 € pour un T2 type à Rezé, 133 300 € à Bouguenais, hors frais de notaire.
Fiscalité locale et réglementation
Le taux global de taxe foncière bâtie est de 56,32 % à Rezé et de 42,63 % à Bouguenais.
Rezé est en zone B1, en zone tendue, sans encadrement des loyers ; Bouguenais est en zone B1, en zone tendue, sans encadrement des loyers.
Parc immobilier et risques
5,5 % des DPE réalisés à Rezé sont classés F ou G, contre 3,8 % à Bouguenais : le risque de travaux imposés par le calendrier DPE (G interdits depuis 2025, F en 2028) est plus élevé à Rezé.
Géorisques recense 13 arrêtés de catastrophe naturelle à Rezé et 13 à Bouguenais.
Simulez un T2 dans les deux villes
Pré-rempli avec les prix et loyers médians. Modifiez une valeur : les deux colonnes se recalculent en direct, dans votre navigateur.
Questions fréquentes
Est-il plus rentable d'investir à Rezé ou à Bouguenais ?
Rezé, avec un rendement brut de 5,2 % contre 5,2 %, soit 0,0 point d'écart pour un T1-T2.
Quel budget pour un T2 à Rezé et à Bouguenais ?
Environ 128 900 € à Rezé et 133 300 € à Bouguenais pour 40 m² au prix médian, plus environ 8 % de frais de notaire.
Quelle ville compte le plus de passoires thermiques, Rezé ou Bouguenais ?
Rezé, avec 5,5 % de DPE F ou G (ADEME, DPE réalisés depuis juillet 2021).
Aller plus loin
Sources : DVF 2021-2025 (DGFiP, Etalab), carte des loyers ANIL 2025 (estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin), ADEME, DGFiP, Géorisques. Méthodologie.