Comparatif 2026
Saint-Herblain ou Bouguenais : où investir dans l'immobilier locatif en 2026 ?
Mis à jour le · Méthode
Pour un T1-T2, Saint-Herblain offre le meilleur rendement brut : 5,3 %, contre 5,2 % à Bouguenais.
Le m² est 5 % plus cher à Bouguenais (3 333 €) qu'à Saint-Herblain (3 180 €).
Pour un T2 type financé à crédit, Saint-Herblain dégage le meilleur cash-flow (−338 €/mois contre −356 €/mois).
Quels indicateurs comparer entre Saint-Herblain et Bouguenais ?
| Indicateur | Saint-Herblain | Bouguenais |
|---|---|---|
| Rendement brut T1-T2 | 5,3 % | 5,2 % |
| Rendement net T2 | 3,7 % | 3,7 % |
| Cash-flow T2 type | −338 €/mois | −356 €/mois |
| Prix médian T1-T2 | 3 180 €/m² | 3 333 €/m² |
| Prix d'un T2 de 40 m² | 127 200 € | 133 300 € |
| Loyer T1-T2 (charges comprises) | 15,6 €/m² | 16,0 €/m² |
| Loyer constaté 1-2 pièces (hors charges, OLL) | 12,7 €/m² | 12,7 €/m² |
| Logements vacants du parc privé | 6,4 % | 5,1 % |
| Ménages locataires du parc privé | 24,9 % | 16,4 % |
| Étudiants pour 1 000 habitants | 34,5 | 6,4 |
| Emploi salarié privé sur 5 ans | +7,2 % | +5,1 % |
| Niveau de vie médian | 23 000 € | 23 740 € |
| Score Pierreinvest | 66/100 | 62/100 |
| Taux de taxe foncière | 46,35 % | 42,63 % |
| DPE F et G | 3,0 % | 3,8 % |
| Arrêtés CatNat | 8 | 13 |
| Zonage ABC | B1 | B1 |
| Encadrement des loyers | Non | Non |
| Population | 50 973 | 20 530 |
La valeur la plus favorable à l'investisseur est surlignée lorsque la comparaison a un sens.
Saint-Herblain ou Bouguenais : quelle ville offre le meilleur rendement ?
Pour un appartement de 1 ou 2 pièces, Saint-Herblain affiche un rendement brut estimé à 5,3 %, contre 5,2 % à Bouguenais.
Le prix au m² est 5 % plus bas à Saint-Herblain qu'à Bouguenais, quand le loyer au m² y est 3 % plus bas : le niveau des loyers compense celui des prix, d'où un rendement plus élevé à Saint-Herblain.
Quel cash-flow pour un T2 à crédit ?
Pour un T2 de 40 m² financé sur 20 ans à 3,21 % avec 10 % d'apport, le cash-flow mensuel est estimé à −338 € à Saint-Herblain et −356 € à Bouguenais, après charges, taxe foncière et impôt.
Le ticket d'entrée diffère : 127 200 € pour un T2 type à Saint-Herblain, 133 300 € à Bouguenais, hors frais de notaire.
Fiscalité locale et réglementation
Le taux global de taxe foncière bâtie est de 46,35 % à Saint-Herblain et de 42,63 % à Bouguenais.
Saint-Herblain est en zone B1, en zone tendue, sans encadrement des loyers ; Bouguenais est en zone B1, en zone tendue, sans encadrement des loyers.
Parc immobilier et risques
3,0 % des DPE réalisés à Saint-Herblain sont classés F ou G, contre 3,8 % à Bouguenais : le risque de travaux imposés par le calendrier DPE (G interdits depuis 2025, F en 2028) est plus élevé à Bouguenais.
Géorisques recense 8 arrêtés de catastrophe naturelle à Saint-Herblain et 13 à Bouguenais.
Simulez un T2 dans les deux villes
Pré-rempli avec les prix et loyers médians. Modifiez une valeur : les deux colonnes se recalculent en direct, dans votre navigateur.
Questions fréquentes
Est-il plus rentable d'investir à Saint-Herblain ou à Bouguenais ?
Saint-Herblain, avec un rendement brut de 5,3 % contre 5,2 %, soit 0,1 point d'écart pour un T1-T2.
Quel budget pour un T2 à Saint-Herblain et à Bouguenais ?
Environ 127 200 € à Saint-Herblain et 133 300 € à Bouguenais pour 40 m² au prix médian, plus environ 8 % de frais de notaire.
Quelle ville compte le plus de passoires thermiques, Saint-Herblain ou Bouguenais ?
Bouguenais, avec 3,8 % de DPE F ou G (ADEME, DPE réalisés depuis juillet 2021).
Aller plus loin
Sources : DVF 2021-2025 (DGFiP, Etalab), carte des loyers ANIL 2025 (estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin), ADEME, DGFiP, Géorisques. Méthodologie.