Comparatif 2026
Roubaix ou Croix : où investir dans l'immobilier locatif en 2026 ?
Mis à jour le · Méthode
Pour un T1-T2, Roubaix offre le meilleur rendement brut : 7,9 %, contre 6,5 % à Croix.
Le m² est 27 % plus cher à Croix (2 738 €) qu'à Roubaix (2 149 €).
Pour un T2 type financé à crédit, Roubaix dégage le meilleur cash-flow (−159 €/mois contre −243 €/mois).
Quels indicateurs comparer entre Roubaix et Croix ?
| Indicateur | Roubaix | Croix |
|---|---|---|
| Rendement brut T1-T2 | 7,9 % | 6,5 % |
| Rendement net T2 | 5,4 % | 4,6 % |
| Cash-flow T2 type | −159 €/mois | −243 €/mois |
| Prix médian T1-T2 | 2 149 €/m² | 2 738 €/m² |
| Prix d'un T2 de 40 m² | 86 000 € | 109 500 € |
| Loyer T1-T2 (charges comprises) | 15,7 €/m² | 16,6 €/m² |
| Loyer constaté 1-2 pièces (hors charges, OLL) | 12,7 €/m² | 13,1 €/m² |
| Logements vacants du parc privé | 13,7 % | 8,2 % |
| Ménages locataires du parc privé | 30,6 % | 26,8 % |
| Étudiants pour 1 000 habitants | 131,7 | 12,2 |
| Emploi salarié privé sur 5 ans | −8,4 % | −9,6 % |
| Niveau de vie médian | 14 580 € | 23 360 € |
| Score Pierreinvest | 70/100 | 68/100 |
| Taux de taxe foncière | 51,97 % | 44,74 % |
| DPE F et G | 6,8 % | 6,0 % |
| Arrêtés CatNat | 16 | 15 |
| Zonage ABC | B1 | B1 |
| Encadrement des loyers | Non | Non |
| Population | 98 286 | 20 566 |
La valeur la plus favorable à l'investisseur est surlignée lorsque la comparaison a un sens.
Roubaix ou Croix : quelle ville offre le meilleur rendement ?
Pour un appartement de 1 ou 2 pièces, Roubaix affiche un rendement brut estimé à 7,9 %, contre 6,5 % à Croix.
Le prix au m² est 22 % plus bas à Roubaix qu'à Croix, quand le loyer au m² y est 5 % plus bas : le niveau des loyers compense celui des prix, d'où un rendement plus élevé à Roubaix.
Quel cash-flow pour un T2 à crédit ?
Pour un T2 de 40 m² financé sur 20 ans à 3,21 % avec 10 % d'apport, le cash-flow mensuel est estimé à −159 € à Roubaix et −243 € à Croix, après charges, taxe foncière et impôt.
Le ticket d'entrée diffère : 86 000 € pour un T2 type à Roubaix, 109 500 € à Croix, hors frais de notaire.
Fiscalité locale et réglementation
Le taux global de taxe foncière bâtie est de 51,97 % à Roubaix et de 44,74 % à Croix.
Roubaix est en zone B1, en zone tendue, sans encadrement des loyers ; Croix est en zone B1, en zone tendue, sans encadrement des loyers.
Parc immobilier et risques
6,8 % des DPE réalisés à Roubaix sont classés F ou G, contre 6,0 % à Croix : le risque de travaux imposés par le calendrier DPE (G interdits depuis 2025, F en 2028) est plus élevé à Roubaix.
Géorisques recense 16 arrêtés de catastrophe naturelle à Roubaix et 15 à Croix.
Simulez un T2 dans les deux villes
Pré-rempli avec les prix et loyers médians. Modifiez une valeur : les deux colonnes se recalculent en direct, dans votre navigateur.
Questions fréquentes
Est-il plus rentable d'investir à Roubaix ou à Croix ?
Roubaix, avec un rendement brut de 7,9 % contre 6,5 %, soit 1,3 point d'écart pour un T1-T2.
Quel budget pour un T2 à Roubaix et à Croix ?
Environ 86 000 € à Roubaix et 109 500 € à Croix pour 40 m² au prix médian, plus environ 8 % de frais de notaire.
Quelle ville compte le plus de passoires thermiques, Roubaix ou Croix ?
Roubaix, avec 6,8 % de DPE F ou G (ADEME, DPE réalisés depuis juillet 2021).
Aller plus loin
Sources : DVF 2021-2025 (DGFiP, Etalab), carte des loyers ANIL 2025 (estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin), ADEME, DGFiP, Géorisques. Méthodologie.