Comparatif 2026
Rouen ou Mont-Saint-Aignan : où investir dans l'immobilier locatif en 2026 ?
Mis à jour le · Méthode
Pour un T1-T2, Mont-Saint-Aignan offre le meilleur rendement brut : 6,9 %, contre 5,7 % à Rouen.
Le m² est 18 % plus cher à Rouen (2 913 €) qu'à Mont-Saint-Aignan (2 465 €).
Pour un T2 type financé à crédit, Mont-Saint-Aignan dégage le meilleur cash-flow (−213 €/mois contre −297 €/mois).
Quels indicateurs comparer entre Rouen et Mont-Saint-Aignan ?
| Indicateur | Rouen | Mont-Saint-Aignan |
|---|---|---|
| Rendement brut T1-T2 | 5,7 % | 6,9 % |
| Rendement net T2 | 3,9 % | 4,7 % |
| Cash-flow T2 type | −297 €/mois | −213 €/mois |
| Prix médian T1-T2 | 2 913 €/m² | 2 465 €/m² |
| Prix d'un T2 de 40 m² | 116 500 € | 98 600 € |
| Loyer T1-T2 (charges comprises) | 15,4 €/m² | 15,7 €/m² |
| Score Pierreinvest | 57/100 | 77/100 |
| Taux de taxe foncière | 49,49 % | 50,09 % |
| DPE F et G | 10,4 % | 5,5 % |
| Arrêtés CatNat | 21 | 7 |
| Zonage ABC | B1 | B1 |
| Encadrement des loyers | Non | Non |
| Population | 117 662 | 20 165 |
La valeur la plus favorable à l'investisseur est surlignée lorsque la comparaison a un sens.
Rouen ou Mont-Saint-Aignan : quelle ville offre le meilleur rendement ?
Pour un appartement de 1 ou 2 pièces, Mont-Saint-Aignan affiche un rendement brut estimé à 6,9 %, contre 5,7 % à Rouen.
Le prix au m² est 18 % plus élevé à Rouen qu'à Mont-Saint-Aignan, quand le loyer au m² y est 2 % plus bas : l'écart de prix pèse davantage que l'écart de loyer, d'où un rendement plus faible à Rouen.
Quel cash-flow pour un T2 à crédit ?
Pour un T2 de 40 m² financé sur 20 ans à 3,21 % avec 10 % d'apport, le cash-flow mensuel est estimé à −213 € à Mont-Saint-Aignan et −297 € à Rouen, après charges, taxe foncière et impôt.
Le ticket d'entrée diffère : 116 500 € pour un T2 type à Rouen, 98 600 € à Mont-Saint-Aignan, hors frais de notaire.
Fiscalité locale et réglementation
Le taux global de taxe foncière bâtie est de 49,49 % à Rouen et de 50,09 % à Mont-Saint-Aignan.
Rouen est en zone B1, hors zone tendue, sans encadrement des loyers ; Mont-Saint-Aignan est en zone B1, hors zone tendue, sans encadrement des loyers.
Parc immobilier et risques
10,4 % des DPE réalisés à Rouen sont classés F ou G, contre 5,5 % à Mont-Saint-Aignan : le risque de travaux imposés par le calendrier DPE (G interdits depuis 2025, F en 2028) est plus élevé à Rouen.
Géorisques recense 21 arrêtés de catastrophe naturelle à Rouen et 7 à Mont-Saint-Aignan.
Simulez un T2 dans les deux villes
Pré-rempli avec les prix et loyers médians. Modifiez une valeur : les deux colonnes se recalculent en direct, dans votre navigateur.
Questions fréquentes
Est-il plus rentable d'investir à Rouen ou à Mont-Saint-Aignan ?
Mont-Saint-Aignan, avec un rendement brut de 6,9 % contre 5,7 %, soit 1,2 point d'écart pour un T1-T2.
Quel budget pour un T2 à Rouen et à Mont-Saint-Aignan ?
Environ 116 500 € à Rouen et 98 600 € à Mont-Saint-Aignan pour 40 m² au prix médian, plus environ 8 % de frais de notaire.
Quelle ville compte le plus de passoires thermiques, Rouen ou Mont-Saint-Aignan ?
Rouen, avec 10,4 % de DPE F ou G (ADEME, DPE réalisés depuis juillet 2021).
Aller plus loin
Sources : DVF 2021-2025 (DGFiP, Etalab), carte des loyers ANIL 2025 (estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin), ADEME, DGFiP, Géorisques. Méthodologie.