Comparatif 2026
Sartrouville ou Houilles : où investir dans l'immobilier locatif en 2026 ?
Mis à jour le · Méthode
Pour un T1-T2, Sartrouville offre le meilleur rendement brut : 5,2 %, contre 5,0 % à Houilles.
Le m² est 9 % plus cher à Houilles (5 230 €) qu'à Sartrouville (4 820 €).
Pour un T2 type financé à crédit, Sartrouville dégage le meilleur cash-flow (−481 €/mois contre −545 €/mois).
Quels indicateurs comparer entre Sartrouville et Houilles ?
| Indicateur | Sartrouville | Houilles |
|---|---|---|
| Rendement brut T1-T2 | 5,2 % | 5,0 % |
| Rendement net T2 | 4,0 % | 3,8 % |
| Cash-flow T2 type | −481 €/mois | −545 €/mois |
| Prix médian T1-T2 | 4 820 €/m² | 5 230 €/m² |
| Prix d'un T2 de 40 m² | 192 800 € | 209 200 € |
| Loyer T1-T2 (charges comprises) | 23,4 €/m² | 24,3 €/m² |
| Loyer constaté 1-2 pièces (hors charges, OLL) | 17,8 €/m² | 17,8 €/m² |
| Logements vacants du parc privé | 6,5 % | 6,4 % |
| Ménages locataires du parc privé | 19,3 % | 21,9 % |
| Étudiants pour 1 000 habitants | 4,1 | n.d. |
| Emploi salarié privé sur 5 ans | −5,0 % | +5,5 % |
| Niveau de vie médian | 25 680 € | 30 390 € |
| Score Pierreinvest | 59/100 | 57/100 |
| Taux de taxe foncière | 25,09 % | 31,90 % |
| DPE F et G | 9,7 % | 14,1 % |
| Arrêtés CatNat | 12 | 10 |
| Zonage ABC | A | A bis |
| Encadrement des loyers | Non | Non |
| Population | 52 763 | 33 983 |
La valeur la plus favorable à l'investisseur est surlignée lorsque la comparaison a un sens.
Sartrouville ou Houilles : quelle ville offre le meilleur rendement ?
Pour un appartement de 1 ou 2 pièces, Sartrouville affiche un rendement brut estimé à 5,2 %, contre 5,0 % à Houilles.
Le prix au m² est 8 % plus bas à Sartrouville qu'à Houilles, quand le loyer au m² y est 4 % plus bas : le niveau des loyers compense celui des prix, d'où un rendement plus élevé à Sartrouville.
Quel cash-flow pour un T2 à crédit ?
Pour un T2 de 40 m² financé sur 20 ans à 3,21 % avec 10 % d'apport, le cash-flow mensuel est estimé à −481 € à Sartrouville et −545 € à Houilles, après charges, taxe foncière et impôt.
Le ticket d'entrée diffère : 192 800 € pour un T2 type à Sartrouville, 209 200 € à Houilles, hors frais de notaire.
Fiscalité locale et réglementation
Le taux global de taxe foncière bâtie est de 25,09 % à Sartrouville et de 31,90 % à Houilles.
Sartrouville est en zone A, en zone tendue, sans encadrement des loyers ; Houilles est en zone A bis, en zone tendue, sans encadrement des loyers.
Parc immobilier et risques
9,7 % des DPE réalisés à Sartrouville sont classés F ou G, contre 14,1 % à Houilles : le risque de travaux imposés par le calendrier DPE (G interdits depuis 2025, F en 2028) est plus élevé à Houilles.
Géorisques recense 12 arrêtés de catastrophe naturelle à Sartrouville et 10 à Houilles.
Simulez un T2 dans les deux villes
Pré-rempli avec les prix et loyers médians. Modifiez une valeur : les deux colonnes se recalculent en direct, dans votre navigateur.
Questions fréquentes
Est-il plus rentable d'investir à Sartrouville ou à Houilles ?
Sartrouville, avec un rendement brut de 5,2 % contre 5,0 %, soit 0,2 point d'écart pour un T1-T2.
Quel budget pour un T2 à Sartrouville et à Houilles ?
Environ 192 800 € à Sartrouville et 209 200 € à Houilles pour 40 m² au prix médian, plus environ 8 % de frais de notaire.
Quelle ville compte le plus de passoires thermiques, Sartrouville ou Houilles ?
Houilles, avec 14,1 % de DPE F ou G (ADEME, DPE réalisés depuis juillet 2021).
Aller plus loin
Sources : DVF 2021-2025 (DGFiP, Etalab), carte des loyers ANIL 2025 (estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin), ADEME, DGFiP, Géorisques. Méthodologie.