Comparatif 2026
Tremblay-en-France ou Mitry-Mory : où investir dans l'immobilier locatif en 2026 ?
Mis à jour le · Méthode
Pour un T1-T2, Tremblay-en-France offre le meilleur rendement brut : 6,9 %, contre 6,0 % à Mitry-Mory.
Le m² est 11 % plus cher à Mitry-Mory (3 698 €) qu'à Tremblay-en-France (3 340 €).
Pour un T2 type financé à crédit, Tremblay-en-France dégage le meilleur cash-flow (−267 €/mois contre −354 €/mois).
Quels indicateurs comparer entre Tremblay-en-France et Mitry-Mory ?
| Indicateur | Tremblay-en-France | Mitry-Mory |
|---|---|---|
| Rendement brut T1-T2 | 6,9 % | 6,0 % |
| Rendement net T2 | 5,1 % | 4,3 % |
| Cash-flow T2 type | −267 €/mois | −354 €/mois |
| Prix médian T1-T2 | 3 340 €/m² | 3 698 €/m² |
| Prix d'un T2 de 40 m² | 133 600 € | 147 900 € |
| Loyer T1-T2 (charges comprises) | 21,5 €/m² | 20,5 €/m² |
| Score Pierreinvest | 70/100 | 60/100 |
| Taux de taxe foncière | 40,36 % | 49,00 % |
| DPE F et G | 7,6 % | 14,9 % |
| Arrêtés CatNat | 29 | 21 |
| Zonage ABC | A | A |
| Encadrement des loyers | Non | Non |
| Population | 38 348 | 20 456 |
La valeur la plus favorable à l'investisseur est surlignée lorsque la comparaison a un sens.
Tremblay-en-France ou Mitry-Mory : quelle ville offre le meilleur rendement ?
Pour un appartement de 1 ou 2 pièces, Tremblay-en-France affiche un rendement brut estimé à 6,9 %, contre 6,0 % à Mitry-Mory.
Le prix au m² est 10 % plus bas à Tremblay-en-France qu'à Mitry-Mory, quand le loyer au m² y est 5 % plus élevé : le niveau des loyers compense celui des prix, d'où un rendement plus élevé à Tremblay-en-France.
Quel cash-flow pour un T2 à crédit ?
Pour un T2 de 40 m² financé sur 20 ans à 3,21 % avec 10 % d'apport, le cash-flow mensuel est estimé à −267 € à Tremblay-en-France et −354 € à Mitry-Mory, après charges, taxe foncière et impôt.
Le ticket d'entrée diffère : 133 600 € pour un T2 type à Tremblay-en-France, 147 900 € à Mitry-Mory, hors frais de notaire.
Fiscalité locale et réglementation
Le taux global de taxe foncière bâtie est de 40,36 % à Tremblay-en-France et de 49,00 % à Mitry-Mory.
Tremblay-en-France est en zone A, en zone tendue, sans encadrement des loyers ; Mitry-Mory est en zone A, en zone tendue, sans encadrement des loyers.
Parc immobilier et risques
7,6 % des DPE réalisés à Tremblay-en-France sont classés F ou G, contre 14,9 % à Mitry-Mory : le risque de travaux imposés par le calendrier DPE (G interdits depuis 2025, F en 2028) est plus élevé à Mitry-Mory.
Géorisques recense 29 arrêtés de catastrophe naturelle à Tremblay-en-France et 21 à Mitry-Mory.
Simulez un T2 dans les deux villes
Pré-rempli avec les prix et loyers médians. Modifiez une valeur : les deux colonnes se recalculent en direct, dans votre navigateur.
Questions fréquentes
Est-il plus rentable d'investir à Tremblay-en-France ou à Mitry-Mory ?
Tremblay-en-France, avec un rendement brut de 6,9 % contre 6,0 %, soit 1,0 point d'écart pour un T1-T2.
Quel budget pour un T2 à Tremblay-en-France et à Mitry-Mory ?
Environ 133 600 € à Tremblay-en-France et 147 900 € à Mitry-Mory pour 40 m² au prix médian, plus environ 8 % de frais de notaire.
Quelle ville compte le plus de passoires thermiques, Tremblay-en-France ou Mitry-Mory ?
Mitry-Mory, avec 14,9 % de DPE F ou G (ADEME, DPE réalisés depuis juillet 2021).
Aller plus loin
Sources : DVF 2021-2025 (DGFiP, Etalab), carte des loyers ANIL 2025 (estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin), ADEME, DGFiP, Géorisques. Méthodologie.