Investissement locatif · Seine-Saint-Denis
Investir à Tremblay-en-France (93) : rendement locatif, prix et loyers en 2026
- TerritoireSeine-Saint-Denis (93)·Île-de-France
- Population38 348 habitants
- Marché Zone AZone tendue
- FiabilitéÉlevée195 ventes · 1 502 annonces
- Mis à jour·Méthode
En 2026, à Tremblay-en-France, un appartement de 1 ou 2 pièces se vend en médiane 3 340 €/m² (195 ventes DVF 2021-2025) et se loue 21,5 €/m² charges comprises (loyers ANIL 2025), soit un rendement locatif brut estimé à 6,9 % hors charges.
C'est 0,8 point au-dessus de la médiane des 30 communes analysées du département (Seine-Saint-Denis, 6,1 %) : Tremblay-en-France se classe 142e sur 465 pour le rendement brut.
Un T2 de 40 m² au prix médian (133 600 €), loué 773 € hors charges et financé sur 20 ans à 3,21 % avec 10 % d'apport, demande un effort d'épargne d'environ 267 € par mois (cash-flow estimé de −267 €/mois après charges et impôt).
Quel est le prix de l'immobilier à Tremblay-en-France ?
| Type de bien | Médiane | 25 % des ventes sous | 75 % des ventes sous | Ventes |
|---|---|---|---|---|
| Appartement 1-2 pièces (T1-T2) | 3 340 €/m² | 2 796 € | 3 847 € | 195 |
| Appartement 3 pièces et plus | 2 353 €/m² | 2 153 € | 2 700 € | 313 |
| Appartement, tous types | 2 640 €/m² | 2 273 € | 3 242 € | 508 |
| Maison | 3 521 €/m² | 3 033 € | 4 124 € | 996 |
Le prix médian des appartements est resté stable entre 2021 (2 629 €/m²) et 2025 (2 653 €/m²).
Source : DVF géolocalisées, DGFiP / Etalab. Agrégats uniquement, valeurs extrêmes (hors 5e–95e centile) exclues.
Quel loyer pour un logement à Tremblay-en-France ?
| Type de bien | Loyer estimé | Intervalle | Annonces | Fiabilité |
|---|---|---|---|---|
| Appartement 1-2 pièces (T1-T2) | 21,5 €/m² | 17,4 – 26,5 € | 1 502 | Bonne |
| Appartement 3 pièces et plus | 17,0 €/m² | 14,0 – 20,7 € | 535 | Bonne |
| Appartement, tous types | 18,7 €/m² | 15,1 – 23,2 € | 2 051 | Bonne |
| Maison | 16,6 €/m² | 13,1 – 21,1 € | 264 | Bonne |
Estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin. Carte des loyers 2025.
Quel rendement locatif à Tremblay-en-France ?
| Bien type | Prix | Loyer HC | Brut | Net | Net-net | Cash-flow |
|---|---|---|---|---|---|---|
| T2 de 40 m² | 133 600 € | 773 €/mois | 6,9 % | 5,1 % | 4,2 % | −267 €/mois |
| T3 de 65 m² | 152 900 € | 994 €/mois | 7,8 % | 5,6 % | 4,5 % | −265 €/mois |
| Maison de 90 m² | 316 900 € | 1 348 €/mois | 5,1 % | 3,9 % | 3,5 % | −814 €/mois |
Hypothèses de calcul
Net : après charges non récupérables (12,0 €/m²/an), taxe foncière estimée, assurance PNO et 5 % de vacance, frais de notaire inclus. Net-net : après impôt (TMI 30 %, régime le plus favorable entre micro-foncier et réel). Cash-flow : crédit 20 ans à 3,21 % + assurance 0,30 %, apport 10 %.
Simulez votre investissement à Tremblay-en-France
Pré-rempli avec un T2 de 40 m² au prix et au loyer médians. Le calcul se fait dans votre navigateur : rien n'est envoyé.
Quelle fiscalité pour un investissement locatif à Tremblay-en-France ?
| Régime | Impôt + PS / an | Remarque |
|---|---|---|
| Location nue, micro-foncier | 2 912 € | Abattement de 30 %, PS 17,2 % |
| Location nue, réel | 1 345 € | Charges, taxe foncière et intérêts déduits |
| Meublé, micro-BIC | 2 356 € | Abattement de 50 %, loyer meublé +10 %, PS 18,6 % |
| LMNP au réel | 0 € | Amortissement du bâti, des frais et du mobilier |
Taux global de taxe foncière bâtie : 40,36 %, taxe d'enlèvement des ordures ménagères : 7,45 % (récupérable sur le locataire) (exercice 2025). Sur le T2 type, la taxe foncière est estimée à environ 842 € par an.
Source : Fiscalité locale des particuliers, DGFiP. Le statut du bailleur privé n'est pas modélisé ici. Estimation, pas un conseil fiscal.
Quelle part de passoires thermiques à Tremblay-en-France ?
| A | B | C | D | E | F | G |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0,4 % | 14,9 % | 40,6 % | 27,1 % | 9,3 % | 4,2 % | 3,4 % |
7,6 % des DPE réalisés à Tremblay-en-France classent le logement F ou G, plus que la médiane des communes analysées (6,6 %).
Les logements classés G sont interdits à la location pour les nouveaux baux depuis le 1er janvier 2025, F à partir de 2028 et E à partir de 2034. Vérifier un logement.
Source : DPE des logements existants, ADEME (7 354 DPE depuis juillet 2021). Seuls les logements diagnostiqués sont comptés.
Quels risques naturels et technologiques à Tremblay-en-France ?
Inondation Mouvement de terrain Phénomène lié à l'atmosphère Transport de marchandises dangereuses
29 arrêtés de catastrophe naturelle publiés pour la commune.
Source : Géorisques (base GASPAR).
Quels points vérifier avant d'investir à Tremblay-en-France ?
- Risques naturels. 29 arrêtés de catastrophe naturelle ont été publiés pour Tremblay-en-France et le risque inondation y est recensé. Consultez l'état des risques de l'adresse sur Géorisques et vérifiez le coût de l'assurance.
Signaux calculés automatiquement à partir des données DVF, ANIL, ADEME, DGFiP et Géorisques de cette page.
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Comparer : Sevran ou Tremblay-en-France, Tremblay-en-France ou Mitry-Mory, Villepinte ou Tremblay-en-France.
Questions fréquentes sur l'investissement locatif à Tremblay-en-France
Est-il rentable d'investir à Tremblay-en-France ?
Avec un rendement brut estimé à 6,9 % pour un T1-T2, Tremblay-en-France se situe au-dessus de la médiane des communes de plus de 20 000 habitants (6,1 %). Le cash-flow d'un T2 de 40 m² est estimé à −267 € par mois avec 10 % d'apport : prévoyez un effort d'épargne d'environ 267 € par mois, qui finance en partie le remboursement du capital. Score Pierreinvest : 70/100.
Quel budget pour acheter un T2 à Tremblay-en-France ?
Comptez environ 133 600 € pour un T2 de 40 m² au prix médian, plus 10 700 € de frais de notaire estimés. La moitié des ventes d'appartements se sont conclues entre 2 796 € et 3 847 € le m².
Quel loyer pour un T2 à Tremblay-en-France ?
Un T2 de 40 m² se loue environ 773 € par mois hors charges. Le loyer d'annonce estimé par l'ANIL est de 21,5 €/m² charges comprises, dans un intervalle de 17,4 à 26,5 €/m².
Tremblay-en-France est-elle en zone tendue ?
Tremblay-en-France est classée en zone A du zonage ABC (en vigueur depuis le 26 juin 2026). Elle figure en zone tendue du zonage TLV fixé par le décret du 22 décembre 2025 : préavis d'un mois pour le locataire et hausse de loyer plafonnée à la relocation. L'encadrement des loyers ne s'y applique pas.
Combien coûte la taxe foncière à Tremblay-en-France ?
Le taux global de taxe foncière bâtie est de 40,36 % (exercice 2025). Pour un T2 de 40 m², nous l'estimons à environ 842 € par an ; le montant réel dépend de la valeur locative cadastrale du logement.
Tester mon financement à Tremblay-en-France
Avec nos hypothèses, un T2 type demande un effort d'épargne d'environ 267 € par mois à Tremblay-en-France : un meilleur taux ou une durée adaptée peuvent le réduire.
Recevoir l'analyse de Tremblay-en-France
Une fois par mois : le baromètre Pierreinvest et une alerte à chaque mise à jour des prix et des loyers de Tremblay-en-France.
Sources et date de mise à jour
- Prix : DVF géolocalisées (DGFiP, Etalab), ventes 2021-2025.
- Loyers : carte des loyers 2025 (ANIL, DHUP). Estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin.
- DPE : ADEME, jeu « DPE logements existants ».
- Fiscalité : DGFiP, fiscalité locale des particuliers ; zonage ABC du ministère du Logement ; Géorisques.
- Taux de crédit : Banque de France, taux moyen des crédits habitat, mai 2026.
Page mise à jour le 3 octobre 2026. Lire la méthodologie complète · Télécharger les données (CSV) · Une erreur ? Signalez-la.
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« À Tremblay-en-France, le rendement locatif brut d'un T1-T2 est estimé à 6,9 % en 2026 (prix médian 3 340 €/m², loyer 21,5 €/m²). » — Pierreinvest, d'après DVF (DGFiP) et la carte des loyers ANIL, mise à jour du 3 octobre 2026, https://pierreinvest.com/investir/93-seine-saint-denis/tremblay-en-france/