Comparatif 2026
Asnières-sur-Seine ou Gennevilliers : où investir dans l'immobilier locatif en 2026 ?
Mis à jour le · Méthode
Pour un T1-T2, Gennevilliers offre le meilleur rendement brut : 5,9 %, contre 4,5 % à Asnières-sur-Seine.
Le m² est 33 % plus cher à Asnières-sur-Seine (6 667 €) qu'à Gennevilliers (5 000 €).
Pour un T2 type financé à crédit, Gennevilliers dégage le meilleur cash-flow (−458 €/mois contre −733 €/mois).
Quels indicateurs comparer entre Asnières-sur-Seine et Gennevilliers ?
| Indicateur | Asnières-sur-Seine | Gennevilliers |
|---|---|---|
| Rendement brut T1-T2 | 4,5 % | 5,9 % |
| Rendement net T2 | 3,5 % | 4,5 % |
| Cash-flow T2 type | −733 €/mois | −458 €/mois |
| Prix médian T1-T2 | 6 667 €/m² | 5 000 €/m² |
| Prix d'un T2 de 40 m² | 266 700 € | 200 000 € |
| Loyer T1-T2 (charges comprises) | 27,5 €/m² | 27,2 €/m² |
| Loyer constaté 1-2 pièces (hors charges, OLL) | 21,8 €/m² | 19,3 €/m² |
| Logements vacants du parc privé | 8,7 % | 9,4 % |
| Ménages locataires du parc privé | 37,7 % | 21,8 % |
| Étudiants pour 1 000 habitants | 2,7 | 40,5 |
| Emploi salarié privé sur 5 ans | +1,4 % | −1,5 % |
| Niveau de vie médian | 28 370 € | 18 380 € |
| Score Pierreinvest | 49/100 | 67/100 |
| Taux de taxe foncière | 20,21 % | 33,71 % |
| DPE F et G | 17,3 % | 3,7 % |
| Arrêtés CatNat | 5 | 7 |
| Zonage ABC | A bis | A bis |
| Encadrement des loyers | Non | Non |
| Population | 93 941 | 50 979 |
La valeur la plus favorable à l'investisseur est surlignée lorsque la comparaison a un sens.
Asnières-sur-Seine ou Gennevilliers : quelle ville offre le meilleur rendement ?
Pour un appartement de 1 ou 2 pièces, Gennevilliers affiche un rendement brut estimé à 5,9 %, contre 4,5 % à Asnières-sur-Seine.
Le prix au m² est 33 % plus élevé à Asnières-sur-Seine qu'à Gennevilliers, quand le loyer au m² y est 1 % plus élevé : l'écart de prix pèse davantage que l'écart de loyer, d'où un rendement plus faible à Asnières-sur-Seine.
Quel cash-flow pour un T2 à crédit ?
Pour un T2 de 40 m² financé sur 20 ans à 3,21 % avec 10 % d'apport, le cash-flow mensuel est estimé à −458 € à Gennevilliers et −733 € à Asnières-sur-Seine, après charges, taxe foncière et impôt.
Le ticket d'entrée diffère : 266 700 € pour un T2 type à Asnières-sur-Seine, 200 000 € à Gennevilliers, hors frais de notaire.
Fiscalité locale et réglementation
Le taux global de taxe foncière bâtie est de 20,21 % à Asnières-sur-Seine et de 33,71 % à Gennevilliers.
Asnières-sur-Seine est en zone A bis, en zone tendue, sans encadrement des loyers ; Gennevilliers est en zone A bis, en zone tendue, sans encadrement des loyers.
Parc immobilier et risques
17,3 % des DPE réalisés à Asnières-sur-Seine sont classés F ou G, contre 3,7 % à Gennevilliers : le risque de travaux imposés par le calendrier DPE (G interdits depuis 2025, F en 2028) est plus élevé à Asnières-sur-Seine.
Géorisques recense 5 arrêtés de catastrophe naturelle à Asnières-sur-Seine et 7 à Gennevilliers.
Simulez un T2 dans les deux villes
Pré-rempli avec les prix et loyers médians. Modifiez une valeur : les deux colonnes se recalculent en direct, dans votre navigateur.
Questions fréquentes
Est-il plus rentable d'investir à Asnières-sur-Seine ou à Gennevilliers ?
Gennevilliers, avec un rendement brut de 5,9 % contre 4,5 %, soit 1,4 point d'écart pour un T1-T2.
Quel budget pour un T2 à Asnières-sur-Seine et à Gennevilliers ?
Environ 266 700 € à Asnières-sur-Seine et 200 000 € à Gennevilliers pour 40 m² au prix médian, plus environ 8 % de frais de notaire.
Quelle ville compte le plus de passoires thermiques, Asnières-sur-Seine ou Gennevilliers ?
Asnières-sur-Seine, avec 17,3 % de DPE F ou G (ADEME, DPE réalisés depuis juillet 2021).
Aller plus loin
Sources : DVF 2021-2025 (DGFiP, Etalab), carte des loyers ANIL 2025 (estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin), ADEME, DGFiP, Géorisques. Méthodologie.