Comparatif 2026
Gennevilliers ou Bois-Colombes : où investir dans l'immobilier locatif en 2026 ?
Mis à jour le · Méthode
Pour un T1-T2, Gennevilliers offre le meilleur rendement brut : 5,9 %, contre 4,5 % à Bois-Colombes.
Le m² est 32 % plus cher à Bois-Colombes (6 611 €) qu'à Gennevilliers (5 000 €).
Pour un T2 type financé à crédit, Gennevilliers dégage le meilleur cash-flow (−458 €/mois contre −720 €/mois).
Quels indicateurs comparer entre Gennevilliers et Bois-Colombes ?
| Indicateur | Gennevilliers | Bois-Colombes |
|---|---|---|
| Rendement brut T1-T2 | 5,9 % | 4,5 % |
| Rendement net T2 | 4,5 % | 3,5 % |
| Cash-flow T2 type | −458 €/mois | −720 €/mois |
| Prix médian T1-T2 | 5 000 €/m² | 6 611 €/m² |
| Prix d'un T2 de 40 m² | 200 000 € | 264 400 € |
| Loyer T1-T2 (charges comprises) | 27,2 €/m² | 27,9 €/m² |
| Score Pierreinvest | 73/100 | 55/100 |
| Taux de taxe foncière | 33,71 % | 24,58 % |
| DPE F et G | 3,7 % | 24,5 % |
| Arrêtés CatNat | 7 | 5 |
| Zonage ABC | A bis | A bis |
| Encadrement des loyers | Non | Non |
| Population | 50 979 | 28 909 |
La valeur la plus favorable à l'investisseur est surlignée lorsque la comparaison a un sens.
Gennevilliers ou Bois-Colombes : quelle ville offre le meilleur rendement ?
Pour un appartement de 1 ou 2 pièces, Gennevilliers affiche un rendement brut estimé à 5,9 %, contre 4,5 % à Bois-Colombes.
Le prix au m² est 24 % plus bas à Gennevilliers qu'à Bois-Colombes, quand le loyer au m² y est 3 % plus bas : le niveau des loyers compense celui des prix, d'où un rendement plus élevé à Gennevilliers.
Quel cash-flow pour un T2 à crédit ?
Pour un T2 de 40 m² financé sur 20 ans à 3,21 % avec 10 % d'apport, le cash-flow mensuel est estimé à −458 € à Gennevilliers et −720 € à Bois-Colombes, après charges, taxe foncière et impôt.
Le ticket d'entrée diffère : 200 000 € pour un T2 type à Gennevilliers, 264 400 € à Bois-Colombes, hors frais de notaire.
Fiscalité locale et réglementation
Le taux global de taxe foncière bâtie est de 33,71 % à Gennevilliers et de 24,58 % à Bois-Colombes.
Gennevilliers est en zone A bis, en zone tendue, sans encadrement des loyers ; Bois-Colombes est en zone A bis, en zone tendue, sans encadrement des loyers.
Parc immobilier et risques
3,7 % des DPE réalisés à Gennevilliers sont classés F ou G, contre 24,5 % à Bois-Colombes : le risque de travaux imposés par le calendrier DPE (G interdits depuis 2025, F en 2028) est plus élevé à Bois-Colombes.
Géorisques recense 7 arrêtés de catastrophe naturelle à Gennevilliers et 5 à Bois-Colombes.
Simulez un T2 dans les deux villes
Pré-rempli avec les prix et loyers médians. Modifiez une valeur : les deux colonnes se recalculent en direct, dans votre navigateur.
Questions fréquentes
Est-il plus rentable d'investir à Gennevilliers ou à Bois-Colombes ?
Gennevilliers, avec un rendement brut de 5,9 % contre 4,5 %, soit 1,3 point d'écart pour un T1-T2.
Quel budget pour un T2 à Gennevilliers et à Bois-Colombes ?
Environ 200 000 € à Gennevilliers et 264 400 € à Bois-Colombes pour 40 m² au prix médian, plus environ 8 % de frais de notaire.
Quelle ville compte le plus de passoires thermiques, Gennevilliers ou Bois-Colombes ?
Bois-Colombes, avec 24,5 % de DPE F ou G (ADEME, DPE réalisés depuis juillet 2021).
Aller plus loin
Sources : DVF 2021-2025 (DGFiP, Etalab), carte des loyers ANIL 2025 (estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin), ADEME, DGFiP, Géorisques. Méthodologie.