Comparatif 2026
Franconville ou Cormeilles-en-Parisis : où investir dans l'immobilier locatif en 2026 ?
Mis à jour le · Méthode
Pour un T1-T2, Franconville offre le meilleur rendement brut : 6,4 %, contre 5,2 % à Cormeilles-en-Parisis.
Le m² est 25 % plus cher à Cormeilles-en-Parisis (4 519 €) qu'à Franconville (3 614 €).
Pour un T2 type financé à crédit, Franconville dégage le meilleur cash-flow (−317 €/mois contre −467 €/mois).
Quels indicateurs comparer entre Franconville et Cormeilles-en-Parisis ?
| Indicateur | Franconville | Cormeilles-en-Parisis |
|---|---|---|
| Rendement brut T1-T2 | 6,4 % | 5,2 % |
| Rendement net T2 | 4,7 % | 3,9 % |
| Cash-flow T2 type | −317 €/mois | −467 €/mois |
| Prix médian T1-T2 | 3 614 €/m² | 4 519 €/m² |
| Prix d'un T2 de 40 m² | 144 500 € | 180 700 € |
| Loyer T1-T2 (charges comprises) | 21,5 €/m² | 21,9 €/m² |
| Loyer constaté 1-2 pièces (hors charges, OLL) | 17,8 €/m² | 17,8 €/m² |
| Logements vacants du parc privé | 6,0 % | 6,5 % |
| Ménages locataires du parc privé | 22,5 % | 21,7 % |
| Étudiants pour 1 000 habitants | 6,4 | n.d. |
| Emploi salarié privé sur 5 ans | +10,1 % | +13,8 % |
| Niveau de vie médian | 24 120 € | 28 650 € |
| Score Pierreinvest | 72/100 | 57/100 |
| Taux de taxe foncière | 42,56 % | 39,67 % |
| DPE F et G | 7,1 % | 14,1 % |
| Arrêtés CatNat | 17 | 13 |
| Zonage ABC | A | A |
| Encadrement des loyers | Non | Non |
| Population | 37 754 | 27 292 |
La valeur la plus favorable à l'investisseur est surlignée lorsque la comparaison a un sens.
Franconville ou Cormeilles-en-Parisis : quelle ville offre le meilleur rendement ?
Pour un appartement de 1 ou 2 pièces, Franconville affiche un rendement brut estimé à 6,4 %, contre 5,2 % à Cormeilles-en-Parisis.
Le prix au m² est 20 % plus bas à Franconville qu'à Cormeilles-en-Parisis, quand le loyer au m² y est 2 % plus bas : le niveau des loyers compense celui des prix, d'où un rendement plus élevé à Franconville.
Quel cash-flow pour un T2 à crédit ?
Pour un T2 de 40 m² financé sur 20 ans à 3,21 % avec 10 % d'apport, le cash-flow mensuel est estimé à −317 € à Franconville et −467 € à Cormeilles-en-Parisis, après charges, taxe foncière et impôt.
Le ticket d'entrée diffère : 144 500 € pour un T2 type à Franconville, 180 700 € à Cormeilles-en-Parisis, hors frais de notaire.
Fiscalité locale et réglementation
Le taux global de taxe foncière bâtie est de 42,56 % à Franconville et de 39,67 % à Cormeilles-en-Parisis.
Franconville est en zone A, en zone tendue, sans encadrement des loyers ; Cormeilles-en-Parisis est en zone A, en zone tendue, sans encadrement des loyers.
Parc immobilier et risques
7,1 % des DPE réalisés à Franconville sont classés F ou G, contre 14,1 % à Cormeilles-en-Parisis : le risque de travaux imposés par le calendrier DPE (G interdits depuis 2025, F en 2028) est plus élevé à Cormeilles-en-Parisis.
Géorisques recense 17 arrêtés de catastrophe naturelle à Franconville et 13 à Cormeilles-en-Parisis.
Simulez un T2 dans les deux villes
Pré-rempli avec les prix et loyers médians. Modifiez une valeur : les deux colonnes se recalculent en direct, dans votre navigateur.
Questions fréquentes
Est-il plus rentable d'investir à Franconville ou à Cormeilles-en-Parisis ?
Franconville, avec un rendement brut de 6,4 % contre 5,2 %, soit 1,2 point d'écart pour un T1-T2.
Quel budget pour un T2 à Franconville et à Cormeilles-en-Parisis ?
Environ 144 500 € à Franconville et 180 700 € à Cormeilles-en-Parisis pour 40 m² au prix médian, plus environ 8 % de frais de notaire.
Quelle ville compte le plus de passoires thermiques, Franconville ou Cormeilles-en-Parisis ?
Cormeilles-en-Parisis, avec 14,1 % de DPE F ou G (ADEME, DPE réalisés depuis juillet 2021).
Aller plus loin
Sources : DVF 2021-2025 (DGFiP, Etalab), carte des loyers ANIL 2025 (estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin), ADEME, DGFiP, Géorisques. Méthodologie.