Comparatif 2026
Franconville ou Montigny-lès-Cormeilles : où investir dans l'immobilier locatif en 2026 ?
Mis à jour le · Méthode
Pour un T1-T2, Montigny-lès-Cormeilles offre le meilleur rendement brut : 6,7 %, contre 6,4 % à Franconville.
Le m² est 7 % plus cher à Franconville (3 614 €) qu'à Montigny-lès-Cormeilles (3 371 €).
Pour un T2 type financé à crédit, Montigny-lès-Cormeilles dégage le meilleur cash-flow (−279 €/mois contre −317 €/mois).
Quels indicateurs comparer entre Franconville et Montigny-lès-Cormeilles ?
| Indicateur | Franconville | Montigny-lès-Cormeilles |
|---|---|---|
| Rendement brut T1-T2 | 6,4 % | 6,7 % |
| Rendement net T2 | 4,7 % | 4,9 % |
| Cash-flow T2 type | −317 €/mois | −279 €/mois |
| Prix médian T1-T2 | 3 614 €/m² | 3 371 €/m² |
| Prix d'un T2 de 40 m² | 144 500 € | 134 800 € |
| Loyer T1-T2 (charges comprises) | 21,5 €/m² | 20,9 €/m² |
| Score Pierreinvest | 72/100 | 72/100 |
| Taux de taxe foncière | 42,56 % | 37,59 % |
| DPE F et G | 7,1 % | 5,7 % |
| Arrêtés CatNat | 17 | 21 |
| Zonage ABC | A | A |
| Encadrement des loyers | Non | Non |
| Population | 37 754 | 22 457 |
La valeur la plus favorable à l'investisseur est surlignée lorsque la comparaison a un sens.
Franconville ou Montigny-lès-Cormeilles : quelle ville offre le meilleur rendement ?
Pour un appartement de 1 ou 2 pièces, Montigny-lès-Cormeilles affiche un rendement brut estimé à 6,7 %, contre 6,4 % à Franconville.
Le prix au m² est 7 % plus élevé à Franconville qu'à Montigny-lès-Cormeilles, quand le loyer au m² y est 3 % plus élevé : l'écart de prix pèse davantage que l'écart de loyer, d'où un rendement plus faible à Franconville.
Quel cash-flow pour un T2 à crédit ?
Pour un T2 de 40 m² financé sur 20 ans à 3,21 % avec 10 % d'apport, le cash-flow mensuel est estimé à −279 € à Montigny-lès-Cormeilles et −317 € à Franconville, après charges, taxe foncière et impôt.
Le ticket d'entrée diffère : 144 500 € pour un T2 type à Franconville, 134 800 € à Montigny-lès-Cormeilles, hors frais de notaire.
Fiscalité locale et réglementation
Le taux global de taxe foncière bâtie est de 42,56 % à Franconville et de 37,59 % à Montigny-lès-Cormeilles.
Franconville est en zone A, en zone tendue, sans encadrement des loyers ; Montigny-lès-Cormeilles est en zone A, en zone tendue, sans encadrement des loyers.
Parc immobilier et risques
7,1 % des DPE réalisés à Franconville sont classés F ou G, contre 5,7 % à Montigny-lès-Cormeilles : le risque de travaux imposés par le calendrier DPE (G interdits depuis 2025, F en 2028) est plus élevé à Franconville.
Géorisques recense 17 arrêtés de catastrophe naturelle à Franconville et 21 à Montigny-lès-Cormeilles.
Simulez un T2 dans les deux villes
Pré-rempli avec les prix et loyers médians. Modifiez une valeur : les deux colonnes se recalculent en direct, dans votre navigateur.
Questions fréquentes
Est-il plus rentable d'investir à Franconville ou à Montigny-lès-Cormeilles ?
Montigny-lès-Cormeilles, avec un rendement brut de 6,7 % contre 6,4 %, soit 0,3 point d'écart pour un T1-T2.
Quel budget pour un T2 à Franconville et à Montigny-lès-Cormeilles ?
Environ 144 500 € à Franconville et 134 800 € à Montigny-lès-Cormeilles pour 40 m² au prix médian, plus environ 8 % de frais de notaire.
Quelle ville compte le plus de passoires thermiques, Franconville ou Montigny-lès-Cormeilles ?
Franconville, avec 7,1 % de DPE F ou G (ADEME, DPE réalisés depuis juillet 2021).
Aller plus loin
- Investir à Franconville : toutes les données
- Investir à Montigny-lès-Cormeilles : toutes les données
- Franconville ou Cormeilles-en-Parisis
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- Franconville ou Taverny
- Cormeilles-en-Parisis ou Montigny-lès-Cormeilles
- Herblay-sur-Seine ou Montigny-lès-Cormeilles
- Taverny ou Montigny-lès-Cormeilles
Sources : DVF 2021-2025 (DGFiP, Etalab), carte des loyers ANIL 2025 (estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin), ADEME, DGFiP, Géorisques. Méthodologie.