Comparatif 2026
Paris ou Bordeaux : où investir dans l'immobilier locatif en 2026 ?
Mis à jour le · Méthode
Pour un T1-T2, Bordeaux offre le meilleur rendement brut : 4,2 %, contre 3,6 % à Paris.
Le m² est 114 % plus cher à Paris (10 081 €) qu'à Bordeaux (4 710 €).
Pour un T2 type financé à crédit, Bordeaux dégage le meilleur cash-flow (−574 €/mois contre −1 262 €/mois).
Quels indicateurs comparer entre Paris et Bordeaux ?
| Indicateur | Paris | Bordeaux |
|---|---|---|
| Rendement brut T1-T2 | 3,6 % | 4,2 % |
| Rendement net T2 | 2,9 % | 3,0 % |
| Cash-flow T2 type | −1 262 €/mois | −574 €/mois |
| Prix médian T1-T2 | 10 081 €/m² | 4 710 €/m² |
| Prix d'un T2 de 40 m² | 403 300 € | 188 400 € |
| Loyer T1-T2 (charges comprises) | 34,0 €/m² | 18,5 €/m² |
| Loyer constaté 1-2 pièces (hors charges, OLL) | 28,1 €/m² | 15,1 €/m² |
| Logements vacants du parc privé | 9,4 % | 11,1 % |
| Ménages locataires du parc privé | 43,9 % | 51,3 % |
| Étudiants pour 1 000 habitants | 197,7 | 170,3 |
| Emploi salarié privé sur 5 ans | +11,9 % | +9,8 % |
| Niveau de vie médian | 29 730 € | 24 870 € |
| Score Pierreinvest | 37/100 | 40/100 |
| Taux de taxe foncière | 21,21 % | 49,54 % |
| DPE F et G | 18,2 % | 6,2 % |
| Arrêtés CatNat | 20 | 51 |
| Zonage ABC | A bis | A |
| Encadrement des loyers | Oui | Oui |
| Population | 2 103 778 | 267 991 |
La valeur la plus favorable à l'investisseur est surlignée lorsque la comparaison a un sens.
Paris ou Bordeaux : quelle ville offre le meilleur rendement ?
Pour un appartement de 1 ou 2 pièces, Bordeaux affiche un rendement brut estimé à 4,2 %, contre 3,6 % à Paris.
Le prix au m² est 114 % plus élevé à Paris qu'à Bordeaux, quand le loyer au m² y est 84 % plus élevé : l'écart de prix pèse davantage que l'écart de loyer, d'où un rendement plus faible à Paris.
Quel cash-flow pour un T2 à crédit ?
Pour un T2 de 40 m² financé sur 20 ans à 3,21 % avec 10 % d'apport, le cash-flow mensuel est estimé à −574 € à Bordeaux et −1 262 € à Paris, après charges, taxe foncière et impôt.
Le ticket d'entrée diffère : 403 300 € pour un T2 type à Paris, 188 400 € à Bordeaux, hors frais de notaire.
Fiscalité locale et réglementation
Le taux global de taxe foncière bâtie est de 21,21 % à Paris et de 49,54 % à Bordeaux.
Paris est en zone A bis, en zone tendue, avec encadrement des loyers (Paris) ; Bordeaux est en zone A, en zone tendue, avec encadrement des loyers (Bordeaux).
Parc immobilier et risques
18,2 % des DPE réalisés à Paris sont classés F ou G, contre 6,2 % à Bordeaux : le risque de travaux imposés par le calendrier DPE (G interdits depuis 2025, F en 2028) est plus élevé à Paris.
Géorisques recense 20 arrêtés de catastrophe naturelle à Paris et 51 à Bordeaux.
Simulez un T2 dans les deux villes
Pré-rempli avec les prix et loyers médians. Modifiez une valeur : les deux colonnes se recalculent en direct, dans votre navigateur.
Questions fréquentes
Est-il plus rentable d'investir à Paris ou à Bordeaux ?
Bordeaux, avec un rendement brut de 4,2 % contre 3,6 %, soit 0,6 point d'écart pour un T1-T2.
Quel budget pour un T2 à Paris et à Bordeaux ?
Environ 403 300 € à Paris et 188 400 € à Bordeaux pour 40 m² au prix médian, plus environ 8 % de frais de notaire.
Quelle ville compte le plus de passoires thermiques, Paris ou Bordeaux ?
Paris, avec 18,2 % de DPE F ou G (ADEME, DPE réalisés depuis juillet 2021).
Aller plus loin
Sources : DVF 2021-2025 (DGFiP, Etalab), carte des loyers ANIL 2025 (estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin), ADEME, DGFiP, Géorisques. Méthodologie.