Comparatif 2026
Paris ou Marseille : où investir dans l'immobilier locatif en 2026 ?
Mis à jour le · Méthode
Pour un T1-T2, Marseille offre le meilleur rendement brut : 6,0 %, contre 3,6 % à Paris.
Le m² est 202 % plus cher à Paris (10 081 €) qu'à Marseille (3 333 €).
Pour un T2 type financé à crédit, Marseille dégage le meilleur cash-flow (−318 €/mois contre −1 262 €/mois).
Quels indicateurs comparer entre Paris et Marseille ?
| Indicateur | Paris | Marseille |
|---|---|---|
| Rendement brut T1-T2 | 3,6 % | 6,0 % |
| Rendement net T2 | 2,9 % | 4,3 % |
| Cash-flow T2 type | −1 262 €/mois | −318 €/mois |
| Prix médian T1-T2 | 10 081 €/m² | 3 333 €/m² |
| Prix d'un T2 de 40 m² | 403 300 € | 133 300 € |
| Loyer T1-T2 (charges comprises) | 34,0 €/m² | 18,6 €/m² |
| Loyer constaté 1-2 pièces (hors charges, OLL) | 28,1 €/m² | 14,7 €/m² |
| Logements vacants du parc privé | 9,4 % | 10,9 % |
| Ménages locataires du parc privé | 43,9 % | 39,0 % |
| Étudiants pour 1 000 habitants | 197,7 | 70,6 |
| Emploi salarié privé sur 5 ans | +11,9 % | +8,4 % |
| Niveau de vie médian | 29 730 € | 20 600 € |
| Score Pierreinvest | 37/100 | 59/100 |
| Taux de taxe foncière | 21,21 % | 47,87 % |
| DPE F et G | 18,2 % | 3,5 % |
| Arrêtés CatNat | 20 | 51 |
| Zonage ABC | A bis | A |
| Encadrement des loyers | Oui | Non |
| Population | 2 103 778 | 886 040 |
La valeur la plus favorable à l'investisseur est surlignée lorsque la comparaison a un sens.
Paris ou Marseille : quelle ville offre le meilleur rendement ?
Pour un appartement de 1 ou 2 pièces, Marseille affiche un rendement brut estimé à 6,0 %, contre 3,6 % à Paris.
Le prix au m² est 202 % plus élevé à Paris qu'à Marseille, quand le loyer au m² y est 83 % plus élevé : l'écart de prix pèse davantage que l'écart de loyer, d'où un rendement plus faible à Paris.
Quel cash-flow pour un T2 à crédit ?
Pour un T2 de 40 m² financé sur 20 ans à 3,21 % avec 10 % d'apport, le cash-flow mensuel est estimé à −318 € à Marseille et −1 262 € à Paris, après charges, taxe foncière et impôt.
Le ticket d'entrée diffère : 403 300 € pour un T2 type à Paris, 133 300 € à Marseille, hors frais de notaire.
Fiscalité locale et réglementation
Le taux global de taxe foncière bâtie est de 21,21 % à Paris et de 47,87 % à Marseille.
Paris est en zone A bis, en zone tendue, avec encadrement des loyers (Paris) ; Marseille est en zone A, en zone tendue, sans encadrement des loyers.
Parc immobilier et risques
18,2 % des DPE réalisés à Paris sont classés F ou G, contre 3,5 % à Marseille : le risque de travaux imposés par le calendrier DPE (G interdits depuis 2025, F en 2028) est plus élevé à Paris.
Géorisques recense 20 arrêtés de catastrophe naturelle à Paris et 51 à Marseille.
Simulez un T2 dans les deux villes
Pré-rempli avec les prix et loyers médians. Modifiez une valeur : les deux colonnes se recalculent en direct, dans votre navigateur.
Questions fréquentes
Est-il plus rentable d'investir à Paris ou à Marseille ?
Marseille, avec un rendement brut de 6,0 % contre 3,6 %, soit 2,4 points d'écart pour un T1-T2.
Quel budget pour un T2 à Paris et à Marseille ?
Environ 403 300 € à Paris et 133 300 € à Marseille pour 40 m² au prix médian, plus environ 8 % de frais de notaire.
Quelle ville compte le plus de passoires thermiques, Paris ou Marseille ?
Paris, avec 18,2 % de DPE F ou G (ADEME, DPE réalisés depuis juillet 2021).
Aller plus loin
Sources : DVF 2021-2025 (DGFiP, Etalab), carte des loyers ANIL 2025 (estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin), ADEME, DGFiP, Géorisques. Méthodologie.