Comparatif 2026
Paris ou Toulouse : où investir dans l'immobilier locatif en 2026 ?
Mis à jour le · Méthode
Pour un T1-T2, Toulouse offre le meilleur rendement brut : 4,9 %, contre 3,6 % à Paris.
Le m² est 181 % plus cher à Paris (10 081 €) qu'à Toulouse (3 593 €).
Pour un T2 type financé à crédit, Toulouse dégage le meilleur cash-flow (−402 €/mois contre −1 262 €/mois).
Quels indicateurs comparer entre Paris et Toulouse ?
| Indicateur | Paris | Toulouse |
|---|---|---|
| Rendement brut T1-T2 | 3,6 % | 4,9 % |
| Rendement net T2 | 2,9 % | 3,4 % |
| Cash-flow T2 type | −1 262 €/mois | −402 €/mois |
| Prix médian T1-T2 | 10 081 €/m² | 3 593 €/m² |
| Prix d'un T2 de 40 m² | 403 300 € | 143 700 € |
| Loyer T1-T2 (charges comprises) | 34,0 €/m² | 16,3 €/m² |
| Score Pierreinvest | 43/100 | 55/100 |
| Taux de taxe foncière | 21,21 % | 49,67 % |
| DPE F et G | 18,2 % | 4,4 % |
| Arrêtés CatNat | 20 | 50 |
| Zonage ABC | A bis | A |
| Encadrement des loyers | Oui | Non |
| Population | 2 103 778 | 514 819 |
La valeur la plus favorable à l'investisseur est surlignée lorsque la comparaison a un sens.
Paris ou Toulouse : quelle ville offre le meilleur rendement ?
Pour un appartement de 1 ou 2 pièces, Toulouse affiche un rendement brut estimé à 4,9 %, contre 3,6 % à Paris.
Le prix au m² est 181 % plus élevé à Paris qu'à Toulouse, quand le loyer au m² y est 109 % plus élevé : l'écart de prix pèse davantage que l'écart de loyer, d'où un rendement plus faible à Paris.
Quel cash-flow pour un T2 à crédit ?
Pour un T2 de 40 m² financé sur 20 ans à 3,21 % avec 10 % d'apport, le cash-flow mensuel est estimé à −402 € à Toulouse et −1 262 € à Paris, après charges, taxe foncière et impôt.
Le ticket d'entrée diffère : 403 300 € pour un T2 type à Paris, 143 700 € à Toulouse, hors frais de notaire.
Fiscalité locale et réglementation
Le taux global de taxe foncière bâtie est de 21,21 % à Paris et de 49,67 % à Toulouse.
Paris est en zone A bis, en zone tendue, avec encadrement des loyers (Paris) ; Toulouse est en zone A, en zone tendue, sans encadrement des loyers.
Parc immobilier et risques
18,2 % des DPE réalisés à Paris sont classés F ou G, contre 4,4 % à Toulouse : le risque de travaux imposés par le calendrier DPE (G interdits depuis 2025, F en 2028) est plus élevé à Paris.
Géorisques recense 20 arrêtés de catastrophe naturelle à Paris et 50 à Toulouse.
Simulez un T2 dans les deux villes
Pré-rempli avec les prix et loyers médians. Modifiez une valeur : les deux colonnes se recalculent en direct, dans votre navigateur.
Questions fréquentes
Est-il plus rentable d'investir à Paris ou à Toulouse ?
Toulouse, avec un rendement brut de 4,9 % contre 3,6 %, soit 1,3 point d'écart pour un T1-T2.
Quel budget pour un T2 à Paris et à Toulouse ?
Environ 403 300 € à Paris et 143 700 € à Toulouse pour 40 m² au prix médian, plus environ 8 % de frais de notaire.
Quelle ville compte le plus de passoires thermiques, Paris ou Toulouse ?
Paris, avec 18,2 % de DPE F ou G (ADEME, DPE réalisés depuis juillet 2021).
Aller plus loin
Sources : DVF 2021-2025 (DGFiP, Etalab), carte des loyers ANIL 2025 (estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin), ADEME, DGFiP, Géorisques. Méthodologie.