Cash-flow positif : 30 villes où un T2 s'autofinance en 2026
Par Mina · Mis à jour le
Avec un crédit à 3,21 % sur 20 ans et 10 % d'apport, 2 communes sur 465 permettent à un T2 de 40 m² de s'autofinancer en 2026. Grigny offre le meilleur cash-flow : +57 € par mois après charges et impôt.
Dans quelles villes un T2 s'autofinance-t-il ?
| # | Ville | Cash-flow T2 | Prix T2 | Loyer HC | Rendement brut |
|---|---|---|---|---|---|
| 1 | Grigny (91) | +57 €/mois | 49 500 € | 676 €/mois | 16,4 % |
| 2 | Montluçon (03) | +30 €/mois | 28 900 € | 426 €/mois | 17,7 % |
| 3 | Vierzon (18) | −9 €/mois | 35 000 € | 388 €/mois | 13,3 % |
| 4 | Montbéliard (25) | −19 €/mois | 46 200 € | 474 €/mois | 12,3 % |
| 5 | Maubeuge (59) | −25 €/mois | 45 500 € | 465 €/mois | 12,3 % |
| 6 | Saint-Étienne-du-Rouvray (76) | −26 €/mois | 49 700 € | 516 €/mois | 12,4 % |
| 7 | Denain (59) | −35 €/mois | 49 500 € | 476 €/mois | 9,2 % |
| 8 | Nevers (58) | −37 €/mois | 44 300 € | 428 €/mois | 11,6 % |
| 9 | Saint-Dizier (52) | −43 €/mois | 46 000 € | 427 €/mois | 11,1 % |
| 10 | Hénin-Beaumont (62) | −43 €/mois | 57 500 € | 563 €/mois | 11,7 % |
| 11 | Saint-Quentin (02) | −45 €/mois | 46 500 € | 449 €/mois | 11,6 % |
| 12 | Châteauroux (36) | −45 €/mois | 49 000 € | 445 €/mois | 10,9 % |
| 13 | Saint-Chamond (42) | −47 €/mois | 49 200 € | 441 €/mois | 10,8 % |
| 14 | Laon (02) | −48 €/mois | 46 800 € | 439 €/mois | 11,3 % |
| 15 | Carcassonne (11) | −50 €/mois | 49 800 € | 475 €/mois | 11,5 % |
| 16 | Saint-Benoît (974) | −52 €/mois | 54 500 € | 492 €/mois | 10,8 % |
| 17 | Bruay-la-Buissière (62) | −55 €/mois | 49 600 € | 455 €/mois | 11,0 % |
| 18 | Châtellerault (86) | −55 €/mois | 48 800 € | 427 €/mois | 10,5 % |
| 19 | Saint-André (974) | −59 €/mois | 62 000 € | 537 €/mois | 10,4 % |
| 20 | Alençon (61) | −64 €/mois | 51 200 € | 436 €/mois | 10,2 % |
| 21 | Oyonnax (01) | −66 €/mois | 53 700 € | 442 €/mois | 9,9 % |
| 22 | Liévin (62) | −66 €/mois | 55 800 € | 497 €/mois | 10,7 % |
| 23 | Roanne (42) | −67 €/mois | 50 000 € | 402 €/mois | 9,7 % |
| 24 | Épinal (88) | −67 €/mois | 51 200 € | 430 €/mois | 10,1 % |
| 25 | Le Creusot (71) | −69 €/mois | 47 800 € | 385 €/mois | 9,7 % |
| 26 | Belfort (90) | −69 €/mois | 54 200 € | 440 €/mois | 9,8 % |
| 27 | Saint-Étienne (42) | −71 €/mois | 51 200 € | 412 €/mois | 9,7 % |
| 28 | Villeneuve-sur-Lot (47) | −73 €/mois | 48 800 € | 404 €/mois | 9,9 % |
| 29 | Charleville-Mézières (08) | −74 €/mois | 50 900 € | 410 €/mois | 9,7 % |
| 30 | Chaumont (52) | −77 €/mois | 51 600 € | 419 €/mois | 9,8 % |
2 communes sur 465 permettent un cash-flow positif avec ces hypothèses. Au-delà, le tableau montre les villes où l'effort d'épargne reste le plus faible.
Comment se calcule le cash-flow ?
Cash-flow mensuel = (loyers encaissés − charges non récupérables − taxe foncière − assurance − impôt) ÷ 12 − mensualité du crédit, assurance emprunteur comprise. Il dépend autant du financement que de la ville : avec le même bien, passer de 20 à 25 ans ou augmenter l'apport change le résultat.
Exemple : le T2 type à Grigny
Prix 49 500 €, frais 4 000 €, apport 5 300 €, loyer 676 € hors charges. Mensualité 284 €, charges 480 € par an, taxe foncière 815 € par an : cash-flow estimé de +57 € par mois. Détail de la commune.
Comment améliorer son cash-flow ?
- Négocier le prix : 5 % de moins améliore directement le rendement et réduit la mensualité.
- Allonger la durée du crédit dans la limite de 25 ans fixée par le HCSF.
- Louer meublé (LMNP) pour réduire l'impôt sur les loyers.
- Comparer les offres de prêt et d'assurance emprunteur : quelques dixièmes de taux pèsent sur 20 ans.
Questions fréquentes
Qu'est-ce qu'un cash-flow positif ?
Les loyers encaissés couvrent toutes les dépenses (crédit, charges, taxe foncière, impôt) : l'investissement s'autofinance sans effort d'épargne mensuel.
Combien de villes permettent un cash-flow positif ?
2 communes sur 465 avec nos hypothèses par défaut (T2 de 40 m² au prix médian, 10 % d'apport, crédit de 20 ans à 3,21 % (assurance 0,30 %), charges, taxe foncière, 5 % de vacance et impôt (TMI 30 %) compris).
Un cash-flow négatif est-il un mauvais investissement ?
Pas nécessairement : l'effort d'épargne finance en partie le remboursement du capital, donc la constitution d'un patrimoine. Il doit rester compatible avec votre budget.
Quel taux de crédit est retenu ?
3,21 %, taux moyen des crédits habitat publié par la Banque de France, mis à jour chaque mois.
Votre cash-flow dépend de votre financement. Testez votre cas dans le simulateur de cash-flow, puis faites étudier votre prêt par un courtier partenaire.
Sources : DVF 2021-2025 (DGFiP, Etalab), carte des loyers ANIL 2025 (estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin), ADEME, DGFiP, Banque de France. Données du 4 octobre 2026. Estimations indicatives, pas un conseil en investissement. Méthodologie.