Marché et données · Étude inédite
Sécurité et investissement locatif : ce que disent vraiment les chiffres de la délinquance
Par Michael Bechay · Publié le
Oui, les villes les plus rentables enregistrent en médiane davantage de violences : 4,5 victimes de violences physiques hors cadre familial pour 1 000 habitants dans les villes au rendement supérieur à la médiane, contre 3,0 dans les autres. Le lien est loin d'être systématique.
Pour les cambriolages, le risque qui touche directement un bailleur, l'écart est faible : 5,4 pour 1 000 logements dans les villes rentables, 5,9 dans les autres. 37 villes combinent rendement supérieur à la médiane et délinquance inférieure à la médiane sur les deux indicateurs.
Pourquoi la sécurité compte pour un bailleur
La délinquance d'une ville n'est pas qu'une question de perception. Elle pèse sur l'investissement locatif par trois canaux concrets :
- La demande : les locataires solvables, qui ont le choix, évitent les quartiers réputés difficiles. La vacance s'allonge, la sélection des dossiers se resserre.
- Les coûts : cambriolages et dégradations augmentent les sinistres, la prime d'assurance propriétaire non occupant et les charges de copropriété (portes, contrôle d'accès, réparations).
- La revente : l'image d'une ville ou d'un quartier pèse sur les prix, parfois pour longtemps.
Le marché l'a déjà en partie intégré : c'est l'une des raisons pour lesquelles certains prix sont bas, et donc certains rendements élevés.
Les chiffres utilisés
Nous retenons deux indicateurs de la base communale publiée chaque année par le SSMSI, le service statistique du ministère de l'Intérieur :
- les cambriolages de logement, pour 1 000 logements : le risque le plus directement lié au bien loué ;
- les violences physiques hors cadre familial, pour 1 000 habitants : l'indicateur le plus proche de l'insécurité ressentie dans l'espace public.
Ces chiffres ne mesurent que les faits enregistrés par la police et la gendarmerie : un fait non déclaré n'y figure pas, et l'activité des services peut faire varier les chiffres. Ils sont publiés à la commune entière, sans distinction de quartier. En médiane des villes analysées : 5,6 cambriolages pour 1 000 logements et 3,8 victimes de violences pour 1 000 habitants.
Rentables et plutôt calmes : la liste
| # | Ville | Rendement brut | Cambriolages (‰ logements) | Violences (‰ habitants) | Cash-flow T2 | Score |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | Saint-Chamond (42) | 11,6 % | 4,9 | 3,0 | −32 €/mois | 69/100 |
| 2 | Nogent-sur-Oise (60) | 10,4 % | 4,5 | 3,0 | −80 €/mois | 79/100 |
| 3 | Oyonnax (01) | 9,9 % | 4,5 | 3,0 | −67 €/mois | 70/100 |
| 4 | Coudekerque-Branche (59) | 9,1 % | 4,1 | 2,6 | −116 €/mois | 80/100 |
| 5 | Le Creusot (71) | 8,9 % | 4,2 | 3,0 | −87 €/mois | 67/100 |
| 6 | Dole (39) | 8,6 % | 3,6 | 3,8 | −106 €/mois | 70/100 |
| 7 | Saint-Joseph (974) | 8,5 % | 0,7 | 2,7 | −130 €/mois | 76/100 |
| 8 | Les Ulis (91) | 8,5 % | 2,8 | 3,2 | −153 €/mois | 87/100 |
| 9 | Les Mureaux (78) | 8,2 % | 2,9 | 3,3 | −163 €/mois | 82/100 |
| 10 | Draguignan (83) | 7,8 % | 4,8 | 3,3 | −156 €/mois | 72/100 |
| 11 | Le Grand-Quevilly (76) | 7,7 % | 3,1 | 2,6 | −174 €/mois | 82/100 |
| 12 | Hérouville-Saint-Clair (14) | 7,5 % | 3,3 | 3,0 | −166 €/mois | 81/100 |
| 13 | Beaupréau-en-Mauges (49) | 7,5 % | 2,7 | 1,0 | −137 €/mois | 63/100 |
| 14 | Romans-sur-Isère (26) | 7,5 % | 4,2 | 3,3 | −147 €/mois | 66/100 |
| 15 | Millau (12) | 7,5 % | 3,3 | 2,5 | −145 €/mois | 59/100 |
Ces villes ne sont pas des « villes sans délinquance » ; elles se situent simplement sous la médiane des villes de plus de 20 000 habitants sur les deux indicateurs, tout en offrant un rendement supérieur à 6,1 %.
Rentables, mais exposées aux cambriolages
| # | Ville | Cambriolages (‰ logements) | Rendement brut | Violences (‰ habitants) |
|---|---|---|---|---|
| 1 | Kourou (973) | 15,8 | 9,3 % | 8,7 |
| 2 | Les Pavillons-sous-Bois (93) | 13,6 | 6,7 % | 5,1 |
| 3 | Annemasse (74) | 12,3 | 6,7 % | 6,9 |
| 4 | Noisy-le-Sec (93) | 12,1 | 6,1 % | 4,9 |
| 5 | Mont-Saint-Aignan (76) | 11,8 | 7,0 % | 2,0 |
| 6 | Livry-Gargan (93) | 11,8 | 6,9 % | 5,0 |
| 7 | Fresnes (94) | 11,5 | 6,3 % | 4,6 |
| 8 | La Celle-Saint-Cloud (78) | 11,5 | 6,2 % | 2,4 |
| 9 | Morsang-sur-Orge (91) | 10,8 | 6,4 % | 2,0 |
| 10 | Villemomble (93) | 10,7 | 6,5 % | 3,3 |
Dans ces villes, prévoyez une porte blindée ou une serrure renforcée (souvent exigée par les assureurs), une assurance PNO avec garantie vol pour le mobilier si vous louez meublé, et privilégiez les étages aux rez-de-chaussée.
Exemple : Saint-Chamond
À Saint-Chamond, le rendement brut d'un T1-T2 atteint 11,6 %, avec 4,9 cambriolages pour 1 000 logements et 3,0 victimes de violences pour 1 000 habitants, sous les médianes nationales de l'échantillon. La page de la ville donne l'évolution de ces chiffres sur trois ans : une baisse continue compte autant qu'un niveau bas.
Notre lecture : un critère parmi d'autres, à l'échelle du quartier
Nous ne conseillons pas de rayer une ville de la carte à cause d'un taux communal : une commune de 50 000 habitants peut abriter des quartiers très calmes et un secteur difficile. Le chiffre communal sert à poser les bonnes questions, pas à conclure.
- Repérez les villes où le rendement est élevé et la délinquance modérée (premier tableau).
- Descendez au quartier : visitez à différentes heures, interrogez les commerçants, les agences et le syndic. Consultez les avis de locataires et les quartiers prioritaires de la politique de la ville (carte officielle sur sig.ville.gouv.fr).
- Regardez la tendance : une ville où les chiffres baissent depuis trois ans, souvent grâce à une rénovation urbaine, peut offrir un bon point d'entrée.
- Intégrez le coût : assurance, sécurisation, vacance plus longue. Si le rendement reste attractif une fois ces coûts déduits, l'investissement se tient.
Si vous investissez loin de chez vous, ce travail de terrain est encore plus important : nos conseils pour investir à distance dans une ville que l'on ne connaît pas s'appliquent pleinement.
Les pièges à éviter
- Comparer une grande ville à un village : les taux pour 1 000 habitants sont plus élevés dans les villes-centres, qui concentrent commerces, gares et vie nocturne, et accueillent des visiteurs non comptés dans la population.
- Juger sur un fait divers : une année exceptionnelle ou un événement médiatisé ne fait pas une tendance.
- Ignorer le risque copropriété : une résidence mal tenue, sans contrôle d'accès, subit davantage de dégradations, quel que soit le taux communal.
- Surpayer la sécurité : une ville très calme et très chère offre un rendement faible ; la tranquillité a un prix, à mettre en balance avec le cash-flow.
Questions fréquentes
Les villes les plus rentables sont-elles les moins sûres ?
En partie : les villes au rendement supérieur à la médiane enregistrent en médiane 4,5 victimes de violences pour 1 000 habitants, contre 3,0 dans les autres. Mais de nombreuses villes rentables restent sous la médiane, comme Saint-Chamond, Nogent-sur-Oise, Oyonnax.
Où trouver les chiffres de la délinquance d'une ville ?
Dans la base communale publiée chaque année par le SSMSI (ministère de l'Intérieur) sur data.gouv.fr. Pierreinvest reprend les principaux indicateurs sur chaque page commune.
Les cambriolages sont-ils plus fréquents dans les villes rentables ?
Pas nettement : 5,4 cambriolages pour 1 000 logements en médiane dans les villes au rendement supérieur à la médiane, 5,9 dans les autres. Le risque dépend davantage du type d'habitat, de la proximité des grands axes et de la sécurisation des immeubles.
Faut-il éviter un quartier prioritaire pour investir ?
Pas forcément, mais il faut acheter nettement moins cher, viser un immeuble bien tenu et intégrer une vacance et une rotation plus élevées dans le calcul. Certains quartiers en rénovation urbaine se valorisent fortement.
Sources : Service statistique ministériel de la sécurité intérieure (SSMSI), base communale de la délinquance enregistrée 2016-2025, DVF 2024-2025 (DGFiP), carte des loyers ANIL 2025. Chiffres Pierreinvest du millésime 2026-11 (méthode v1.2), données mises à jour le 25 octobre 2026. Estimations indicatives, pas un conseil en investissement. Méthodologie.
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