Marché et données · Guide
Inondation, séisme, mouvements de terrain : investir dans une ville exposée aux risques
Par Michael Bechay · Publié le
376 des 465 villes analysées sont exposées au risque d'inondation selon Géorisques, et la ville médiane a fait l'objet de 16 arrêtés de catastrophe naturelle depuis 1982. Le risque naturel n'est donc pas l'exception : c'est un paramètre à intégrer, pas un motif automatique de refus.
Ce qui compte pour un bailleur, c'est l'exposition du bien lui-même (zone inondable, sol argileux, falaise), son coût d'assurance et l'obligation d'en informer le locataire.
Ce que mesurent nos indicateurs
- Le nombre d'arrêtés de catastrophe naturelle (« CatNat ») publiés pour la commune depuis 1982 : inondations, coulées de boue, sécheresse et retrait-gonflement des argiles, tempêtes en outre-mer… C'est un historique des sinistres reconnus, donc un bon indicateur de fréquence.
- Les types de risques recensés par Géorisques pour la commune : inondation, mouvement de terrain, séisme, feu de forêt, risque industriel, radon, transport de matières dangereuses… En médiane, une ville en cumule 4.
Ces indicateurs sont communaux. Une commune « exposée aux inondations » peut avoir 90 % de son territoire hors zone inondable : seul le plan de prévention des risques (PPR) et l'état des risques d'un bien précis tranchent.
Les villes aux sinistres les plus fréquents
| # | Ville | Arrêtés CatNat depuis 1982 | Types de risques recensés | Rendement brut | Prix T1-T2 |
|---|---|---|---|---|---|
| 1 | Nice (06) | 83 | 6 | 5,0 % | 4 919 €/m² |
| 2 | Cagnes-sur-Mer (06) | 65 | 5 | 4,9 % | 4 886 €/m² |
| 3 | Antibes (06) | 54 | 5 | 4,7 % | 5 258 €/m² |
| 4 | Cannes (06) | 52 | 7 | 4,3 % | 5 663 €/m² |
| 5 | Marseille (13) | 51 | 6 | 5,9 % | 3 404 €/m² |
| 6 | Bordeaux (33) | 51 | 5 | 4,5 % | 4 438 €/m² |
| 7 | Toulouse (31) | 50 | 4 | 5,0 % | 3 558 €/m² |
| 8 | Mérignac (33) | 43 | 3 | 5,1 % | 3 810 €/m² |
| 9 | Grasse (06) | 42 | 7 | 6,3 % | 3 080 €/m² |
| 10 | Saint-Laurent-du-Var (06) | 41 | 5 | 4,8 % | 4 970 €/m² |
| 11 | Montauban (82) | 40 | 4 | 6,9 % | 2 098 €/m² |
| 12 | Le Bouscat (33) | 39 | 4 | 4,8 % | 4 141 €/m² |
Ces villes sont souvent situées en bord de fleuve, sur des sols argileux sensibles à la sécheresse ou dans des régions exposées aux pluies méditerranéennes. Le marché y intègre parfois une décote, mais pas toujours : les sinistres passés pèsent peu sur les prix tant qu'ils restent indemnisés.
Rentables et peu exposées
Villes au rendement supérieur à la médiane, avec au plus 8 arrêtés de catastrophe naturelle et au plus 4 types de risques recensés :
| # | Ville | Rendement brut | Arrêtés CatNat | Types de risques | Cash-flow T2 | Score |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | Oyonnax (01) | 9,9 % | 6 | 3 | −67 €/mois | 70/100 |
| 2 | Creil (60) | 9,5 % | 6 | 1 | −110 €/mois | 78/100 |
| 3 | Châlons-en-Champagne (51) | 9,0 % | 5 | 4 | −94 €/mois | 72/100 |
| 4 | Saint-Laurent-du-Maroni (973) | 7,8 % | 1 | 4 | −139 €/mois | 74/100 |
| 5 | Goussainville (95) | 7,6 % | 8 | 2 | −222 €/mois | 76/100 |
| 6 | Étampes (91) | 7,4 % | 6 | 2 | −201 €/mois | 69/100 |
| 7 | Dammarie-les-Lys (77) | 7,1 % | 8 | 4 | −238 €/mois | 79/100 |
| 8 | Villeneuve-la-Garenne (92) | 7,1 % | 4 | 3 | −302 €/mois | 82/100 |
| 9 | Mantes-la-Jolie (78) | 7,1 % | 3 | 2 | −224 €/mois | 70/100 |
| 10 | Cayenne (973) | 7,0 % | 6 | 4 | −263 €/mois | 72/100 |
| 11 | Fougères (35) | 6,5 % | 8 | 4 | −191 €/mois | 60/100 |
| 12 | Gennevilliers (92) | 6,2 % | 7 | 3 | −410 €/mois | 70/100 |
| 13 | Beaune (21) | 6,2 % | 5 | 4 | −258 €/mois | 59/100 |
| 14 | Bobigny (93) | 6,2 % | 7 | 4 | −354 €/mois | 68/100 |
Le classement complet des villes rentables peu exposées aux risques en recense davantage.
Rentables mais très exposées : à étudier de près
| # | Ville | Arrêtés CatNat | Rendement brut | Types de risques |
|---|---|---|---|---|
| 1 | Carcassonne (11) | 28 | 10,6 % | 7 |
| 2 | Bergerac (24) | 28 | 9,6 % | 6 |
| 3 | Évreux (27) | 27 | 8,8 % | 5 |
| 4 | Villeneuve-sur-Lot (47) | 26 | 9,7 % | 4 |
| 5 | Cahors (46) | 25 | 9,0 % | 4 |
| 6 | Boulogne-sur-Mer (62) | 25 | 8,1 % | 4 |
Un rendement élevé peut compenser un risque, à condition de choisir un bien hors des secteurs les plus exposés : étage plutôt que rez-de-chaussée en zone inondable, immeuble sur fondations profondes en zone argileuse.
Vos obligations de bailleur
Depuis la loi Climat et résilience, l'état des risques (ERP) doit être remis au locataire dès la première visite ou annexé au bail, comme à l'acheteur lors de la vente. Il indique si le logement se situe dans un périmètre de plan de prévention des risques, en zone sismique, en zone à potentiel radon, en zone de recul du trait de côte, et liste les sinistres indemnisés au titre des catastrophes naturelles pendant votre détention. Un état des risques manquant permet au locataire de demander une diminution du loyer ou la résolution du bail.
Assurance : ce qui est couvert, ce qui ne l'est pas
- La garantie catastrophe naturelle est incluse dans toute assurance habitation ou PNO couvrant les dommages au bien, mais elle ne joue qu'après la publication d'un arrêté au Journal officiel, avec une franchise légale.
- La perte de loyers pendant les travaux n'est pas couverte par la garantie CatNat : vérifiez si votre PNO l'inclut.
- Le retrait-gonflement des argiles provoque des fissures lentes, souvent contestées par les assureurs : faites inspecter les murs porteurs et demandez l'historique des sinistres de l'immeuble au syndic.
Notre lecture
Un risque connu, assuré et circonscrit n'est pas un problème ; un risque ignoré l'est. Avant d'acheter, consultez l'état des risques du bien sur Géorisques (outil « ERRIAL »), lisez le PPR de la commune et posez au syndic la question des sinistres passés, comme nous le recommandons dans notre liste des documents de copropriété à exiger. Si le bien est en zone rouge d'un plan de prévention des inondations, passez votre chemin : les travaux y sont limités et la revente compliquée.
Les pièges à éviter
- Juger sur la commune entière : le risque se lit à la parcelle, pas sur la carte communale.
- Acheter un rez-de-chaussée en zone inondable : premier logement sinistré, dernier relouté, et parfois inassurable à prix raisonnable.
- Oublier le changement climatique : les arrêtés sécheresse ont fortement augmenté depuis 2018 dans de nombreuses régions ; un historique faible ne garantit pas l'avenir.
- Négliger le risque industriel : un site classé Seveso à proximité impose un plan de prévention des risques technologiques, parfois avec des travaux obligatoires pour les propriétaires.
Questions fréquentes
Peut-on louer un logement situé en zone inondable ?
Oui, à condition d'informer le locataire avec l'état des risques annexé au bail. Le plan de prévention peut toutefois imposer des contraintes de travaux et d'aménagement.
Qu'est-ce qu'un arrêté de catastrophe naturelle ?
C'est un arrêté interministériel publié au Journal officiel qui reconnaît l'état de catastrophe naturelle pour une commune et une période. Il déclenche l'indemnisation des dommages par les assureurs.
Combien d'arrêtés de catastrophe naturelle dans une ville moyenne ?
En médiane, 16 arrêtés depuis 1982 dans les villes analysées par Pierreinvest. Les plus exposées en comptent plusieurs dizaines, comme Nice (83), Cagnes-sur-Mer (65), Antibes (54).
L'état des risques est-il obligatoire pour une location ?
Oui : il doit être fourni au locataire dès la première visite, puis annexé au bail. Il se remplit gratuitement sur Géorisques et doit dater de moins de six mois.
Sources : Géorisques (ministère de la Transition écologique, risques recensés par commune et arrêtés de catastrophe naturelle), DVF 2024-2025 (DGFiP), carte des loyers ANIL 2025, code de l'environnement (article L125-5, information des acquéreurs et locataires). Chiffres Pierreinvest du millésime 2026-11 (méthode v1.2), données mises à jour le 25 octobre 2026. Estimations indicatives, pas un conseil en investissement. Méthodologie.
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