Investissement locatif · Paris
Investir à Paris 11e Arrondissement (75) : rendement locatif, prix et loyers en 2026
- TerritoireParis (75)·Île-de-France
- Population138 170 habitants
- Marché Zone A bisZone tendueLoyers encadrés
- FiabilitéÉlevée7 539 ventes · 14 088 annonces
- Mis à jour·Méthode
En 2026, à Paris 11e Arrondissement, un appartement de 1 ou 2 pièces se vend en médiane 10 362 €/m² (7 539 ventes DVF 2021-2025) et se loue 33,3 €/m² charges comprises (loyers ANIL 2025), soit un rendement locatif brut estimé à 3,5 % hors charges.
C'est 2,6 points en dessous de la médiane nationale des communes de plus de 20 000 habitants (6,1 %).
Un T2 de 40 m² au prix médian (414 500 €), loué 1 198 € hors charges et financé sur 20 ans à 3,21 % avec 10 % d'apport, demande un effort d'épargne d'environ 1 349 € par mois (cash-flow estimé de −1 349 €/mois après charges et impôt).
Quel est le prix de l'immobilier à Paris 11e Arrondissement ?
| Type de bien | Médiane | 25 % des ventes sous | 75 % des ventes sous | Ventes |
|---|---|---|---|---|
| Appartement 1-2 pièces (T1-T2) | 10 362 €/m² | 9 219 € | 11 429 € | 7 539 |
| Appartement 3 pièces et plus | 10 593 €/m² | 9 455 € | 11 633 € | 3 508 |
| Appartement, tous types | 10 440 €/m² | 9 290 € | 11 500 € | 11 041 |
Le prix médian des appartements a reculé de 8,9 % entre 2021 (10 976 €/m²) et 2025 (10 000 €/m²).
Source : DVF géolocalisées, DGFiP / Etalab. Agrégats uniquement, valeurs extrêmes (hors 5e–95e centile) exclues.
Quel loyer pour un logement à Paris 11e Arrondissement ?
| Type de bien | Loyer estimé | Intervalle | Annonces | Fiabilité |
|---|---|---|---|---|
| Appartement 1-2 pièces (T1-T2) | 33,3 €/m² | 26,4 – 41,9 € | 14 088 | Bonne |
| Appartement 3 pièces et plus | 30,4 €/m² | 24,4 – 37,9 € | 3 306 | Bonne |
| Appartement, tous types | 31,7 €/m² | 25,2 – 40,0 € | 17 411 | Bonne |
| Maison | 24,8 €/m² | 14,1 – 43,6 € | 33 | Prudence |
Estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin. Carte des loyers 2025.
Quel rendement locatif à Paris 11e Arrondissement ?
| Bien type | Prix | Loyer HC | Brut | Net | Net-net | Cash-flow |
|---|---|---|---|---|---|---|
| T2 de 40 m² | 414 500 € | 1 198 €/mois | 3,5 % | 2,8 % | 2,8 % | −1 349 €/mois |
| T3 de 65 m² | 688 500 € | 1 779 €/mois | 3,1 % | 2,5 % | 2,5 % | −2 422 €/mois |
Hypothèses de calcul
Net : après charges non récupérables (12,0 €/m²/an), taxe foncière estimée, assurance PNO et 5 % de vacance, frais de notaire inclus. Net-net : après impôt (TMI 30 %, régime le plus favorable entre micro-foncier et réel). Cash-flow : crédit 20 ans à 3,21 % + assurance 0,30 %, apport 10 %.
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Pré-rempli avec un T2 de 40 m² au prix et au loyer médians. Le calcul se fait dans votre navigateur : rien n'est envoyé.
Quelle fiscalité pour un investissement locatif à Paris 11e Arrondissement ?
| Régime | Impôt + PS / an | Remarque |
|---|---|---|
| Location nue, micro-foncier | 4 512 € | Abattement de 30 %, PS 17,2 % |
| Location nue, réel | 0 € | Charges, taxe foncière et intérêts déduits |
| Meublé, micro-BIC | 3 651 € | Abattement de 50 %, loyer meublé +10 %, PS 18,6 % |
| LMNP au réel | 0 € | Amortissement du bâti, des frais et du mobilier |
Taux global de taxe foncière bâtie : 21,21 %, taxe d'enlèvement des ordures ménagères : 6,21 % (récupérable sur le locataire) (exercice 2025). Sur le T2 type, la taxe foncière est estimée à environ 686 € par an.
Source : Fiscalité locale des particuliers, DGFiP. Le statut du bailleur privé n'est pas modélisé ici. Estimation, pas un conseil fiscal.
Quelle part de passoires thermiques à Paris 11e Arrondissement ?
| A | B | C | D | E | F | G |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0,1 % | 1,2 % | 19,7 % | 33,1 % | 27,2 % | 11,3 % | 7,5 % |
18,8 % des DPE réalisés à Paris 11e Arrondissement classent le logement F ou G, plus que la médiane des communes analysées (6,6 %). Une part élevée signale des travaux à prévoir, mais aussi des biens négociables.
Les logements classés G sont interdits à la location pour les nouveaux baux depuis le 1er janvier 2025, F à partir de 2028 et E à partir de 2034. Vérifier un logement.
Source : DPE des logements existants, ADEME (56 887 DPE depuis juillet 2021). Seuls les logements diagnostiqués sont comptés.
Quels risques naturels et technologiques à Paris 11e Arrondissement ?
Inondation Transport de marchandises dangereuses
20 arrêtés de catastrophe naturelle publiés pour la commune.
Source : Géorisques (base GASPAR).
Quels points vérifier avant d'investir à Paris 11e Arrondissement ?
- Passoires thermiques. 18,8 % des DPE de Paris 11e Arrondissement sont classés F ou G (médiane des communes : 6,6 %). Exigez le DPE avant toute offre et chiffrez les travaux : les logements F ne pourront plus être loués à partir du 1er janvier 2028.
- Prix en baisse. Le prix médian des appartements a reculé de 8,9 % entre 2021 et 2025. Un prix bas améliore le rendement, mais une baisse durable peut traduire une demande qui s'affaiblit : vérifiez la vacance locative du quartier.
- Risques naturels. 20 arrêtés de catastrophe naturelle ont été publiés pour Paris 11e Arrondissement et le risque inondation y est recensé. Consultez l'état des risques de l'adresse sur Géorisques et vérifiez le coût de l'assurance.
- Effort d'épargne important. Avec nos hypothèses, un T2 type demande environ 1 349 € par mois. Un apport plus élevé, une durée plus longue ou un meilleur taux réduisent cet effort.
- Loyers encadrés. Paris 11e Arrondissement applique l'encadrement des loyers (Paris) : le loyer de base ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré. Vérifiez le plafond de l'adresse avant de retenir un loyer dans votre calcul.
Signaux calculés automatiquement à partir des données DVF, ANIL, ADEME, DGFiP et Géorisques de cette page.
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Questions fréquentes sur l'investissement locatif à Paris 11e Arrondissement
Est-il rentable d'investir à Paris 11e Arrondissement ?
Avec un rendement brut estimé à 3,5 % pour un T1-T2, Paris 11e Arrondissement se situe en dessous de la médiane des communes de plus de 20 000 habitants (6,1 %). Le cash-flow d'un T2 de 40 m² est estimé à −1 349 € par mois avec 10 % d'apport : prévoyez un effort d'épargne d'environ 1 349 € par mois, qui finance en partie le remboursement du capital. Score Pierreinvest : 44/100.
Quel budget pour acheter un T2 à Paris 11e Arrondissement ?
Comptez environ 414 500 € pour un T2 de 40 m² au prix médian, plus 33 200 € de frais de notaire estimés. La moitié des ventes d'appartements se sont conclues entre 9 219 € et 11 429 € le m².
Quel loyer pour un T2 à Paris 11e Arrondissement ?
Un T2 de 40 m² se loue environ 1 198 € par mois hors charges. Le loyer d'annonce estimé par l'ANIL est de 33,3 €/m² charges comprises, dans un intervalle de 26,4 à 41,9 €/m².
Paris 11e Arrondissement est-elle en zone tendue ?
Paris 11e Arrondissement est classée en zone A bis du zonage ABC (en vigueur depuis le 26 juin 2026). Elle figure en zone tendue du zonage TLV fixé par le décret du 22 décembre 2025 : préavis d'un mois pour le locataire et hausse de loyer plafonnée à la relocation. L'encadrement des loyers s'y applique (territoire : Paris).
Combien coûte la taxe foncière à Paris 11e Arrondissement ?
Le taux global de taxe foncière bâtie est de 21,21 % (exercice 2025). Pour un T2 de 40 m², nous l'estimons à environ 686 € par an ; le montant réel dépend de la valeur locative cadastrale du logement.
Tester mon financement à Paris 11e Arrondissement
Avec nos hypothèses, un T2 type demande un effort d'épargne d'environ 1 349 € par mois à Paris 11e Arrondissement : un meilleur taux ou une durée adaptée peuvent le réduire.
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Une fois par mois : le baromètre Pierreinvest et une alerte à chaque mise à jour des prix et des loyers de Paris 11e Arrondissement.
Sources et date de mise à jour
- Prix : DVF géolocalisées (DGFiP, Etalab), ventes 2021-2025.
- Loyers : carte des loyers 2025 (ANIL, DHUP). Estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin.
- DPE : ADEME, jeu « DPE logements existants ».
- Fiscalité : DGFiP, fiscalité locale des particuliers ; zonage ABC du ministère du Logement ; Géorisques.
- Taux de crédit : Banque de France, taux moyen des crédits habitat, mai 2026.
Page mise à jour le 3 octobre 2026. Lire la méthodologie complète · Télécharger les données (CSV) · Une erreur ? Signalez-la.
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« À Paris 11e Arrondissement, le rendement locatif brut d'un T1-T2 est estimé à 3,5 % en 2026 (prix médian 10 362 €/m², loyer 33,3 €/m²). » — Pierreinvest, d'après DVF (DGFiP) et la carte des loyers ANIL, mise à jour du 3 octobre 2026, https://pierreinvest.com/investir/75-paris/paris-11e-arrondissement/