Les 50 villes les plus rentables de France en 2026
Par Mina · Mis à jour le
En 2026, Montluçon est la ville de plus de 20 000 habitants la plus rentable de France avec un rendement brut de 17,7 % pour un T1-T2, devant Grigny (16,4 %) et Vierzon (13,3 %). La médiane nationale est de 6,0 %.
2 de ces 50 villes permettent à un T2 type de s'autofinancer à crédit.
Quelles sont les 50 villes les plus rentables en 2026 ?
| # | Ville | Rendement brut | Prix T1-T2 | Loyer T1-T2 | Cash-flow T2 | Score |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | Montluçon (03) | 17,7 % | 721 €/m² | 11,8 €/m² | +30 € | 66/100 |
| 2 | Grigny (91) | 16,4 % | 1 238 €/m² | 18,8 €/m² | +57 € | 86/100 |
| 3 | Vierzon (18) | 13,3 % | 875 €/m² | 10,8 €/m² | −9 € | 64/100 |
| 4 | Saint-Étienne-du-Rouvray (76) | 12,4 % | 1 243 €/m² | 14,3 €/m² | −26 € | 78/100 |
| 5 | Montbéliard (25) | 12,3 % | 1 154 €/m² | 13,2 €/m² | −19 € | 73/100 |
| 6 | Maubeuge (59) | 12,3 % | 1 137 €/m² | 12,9 €/m² | −25 € | 70/100 |
| 7 | Hénin-Beaumont (62) | 11,7 % | 1 438 €/m² | 15,6 €/m² | −43 € | 74/100 |
| 8 | Saint-Quentin (02) | 11,6 % | 1 163 €/m² | 12,5 €/m² | −45 € | 75/100 |
| 9 | Nevers (58) | 11,6 % | 1 108 €/m² | 11,9 €/m² | −37 € | 69/100 |
| 10 | Carcassonne (11) | 11,5 % | 1 244 €/m² | 13,2 €/m² | −50 € | 73/100 |
| 11 | Laon (02) | 11,3 % | 1 169 €/m² | 12,2 €/m² | −48 € | 69/100 |
| 12 | Saint-Dizier (52) | 11,1 % | 1 151 €/m² | 11,9 €/m² | −43 € | 71/100 |
| 13 | Bruay-la-Buissière (62) | 11,0 % | 1 239 €/m² | 12,6 €/m² | −55 € | 72/100 |
| 14 | Châteauroux (36) | 10,9 % | 1 224 €/m² | 12,4 €/m² | −45 € | 74/100 |
| 15 | Saint-Benoît (974) | 10,8 % | 1 364 €/m² | 13,7 €/m² | −52 € | 84/100 |
| 16 | Saint-Chamond (42) | 10,8 % | 1 229 €/m² | 12,2 €/m² | −47 € | 70/100 |
| 17 | Liévin (62) | 10,7 % | 1 396 €/m² | 13,8 €/m² | −66 € | 76/100 |
| 18 | Châtellerault (86) | 10,5 % | 1 219 €/m² | 11,9 €/m² | −55 € | 67/100 |
| 19 | Saint-André (974) | 10,4 % | 1 550 €/m² | 14,9 €/m² | −59 € | 83/100 |
| 20 | Alençon (61) | 10,2 % | 1 280 €/m² | 12,1 €/m² | −64 € | 71/100 |
| 21 | Épinal (88) | 10,1 % | 1 281 €/m² | 12,0 €/m² | −67 € | 74/100 |
| 22 | Nogent-sur-Oise (60) | 10,0 % | 1 795 €/m² | 16,7 €/m² | −91 € | 80/100 |
| 23 | Le Port (974) | 10,0 % | 1 906 €/m² | 17,7 €/m² | −82 € | 84/100 |
| 24 | Villeneuve-sur-Lot (47) | 9,9 % | 1 220 €/m² | 11,2 €/m² | −73 € | 64/100 |
| 25 | Oyonnax (01) | 9,9 % | 1 343 €/m² | 12,3 €/m² | −66 € | 70/100 |
| 26 | Mons-en-Barœul (59) | 9,8 % | 1 818 €/m² | 16,6 €/m² | −79 € | 83/100 |
| 27 | Chaumont (52) | 9,8 % | 1 289 €/m² | 11,6 €/m² | −77 € | 73/100 |
| 28 | Belfort (90) | 9,8 % | 1 355 €/m² | 12,2 €/m² | −69 € | 70/100 |
| 29 | Bergerac (24) | 9,7 % | 1 478 €/m² | 13,3 €/m² | −86 € | 65/100 |
| 30 | Roanne (42) | 9,7 % | 1 250 €/m² | 11,2 €/m² | −67 € | 69/100 |
| 31 | Le Creusot (71) | 9,7 % | 1 196 €/m² | 10,7 €/m² | −69 € | 69/100 |
| 32 | Charleville-Mézières (08) | 9,7 % | 1 273 €/m² | 11,4 €/m² | −74 € | 72/100 |
| 33 | Saint-Étienne (42) | 9,7 % | 1 279 €/m² | 11,4 €/m² | −71 € | 65/100 |
| 34 | Cahors (46) | 9,5 % | 1 500 €/m² | 13,1 €/m² | −92 € | 66/100 |
| 35 | Bourges (18) | 9,4 % | 1 646 €/m² | 14,4 €/m² | −86 € | 72/100 |
| 36 | Chalon-sur-Saône (71) | 9,4 % | 1 385 €/m² | 12,1 €/m² | −79 € | 71/100 |
| 37 | Garges-lès-Gonesse (95) | 9,4 % | 2 500 €/m² | 21,8 €/m² | −117 € | 81/100 |
| 38 | Dreux (28) | 9,4 % | 1 786 €/m² | 15,5 €/m² | −96 € | 73/100 |
| 39 | Creil (60) | 9,3 % | 2 047 €/m² | 17,6 €/m² | −117 € | 78/100 |
| 40 | Villiers-le-Bel (95) | 9,3 % | 2 492 €/m² | 21,4 €/m² | −123 € | 83/100 |
| 41 | Kourou (973) | 9,2 % | 2 195 €/m² | 18,8 €/m² | −139 € | 78/100 |
| 42 | Denain (59) | 9,2 % | 1 238 €/m² | 13,2 €/m² | −35 € | 68/100 |
| 43 | Châlons-en-Champagne (51) | 9,2 % | 1 516 €/m² | 12,9 €/m² | −87 € | 73/100 |
| 44 | Le Robert (972) | 9,2 % | 2 304 €/m² | 19,6 €/m² | −137 € | 65/100 |
| 45 | Aurillac (15) | 9,1 % | 1 339 €/m² | 11,2 €/m² | −86 € | 63/100 |
| 46 | Lens (62) | 8,9 % | 1 697 €/m² | 14,0 €/m² | −114 € | 73/100 |
| 47 | Abbeville (80) | 8,9 % | 1 667 €/m² | 13,7 €/m² | −113 € | 71/100 |
| 48 | Perpignan (66) | 8,8 % | 1 665 €/m² | 13,6 €/m² | −105 € | 73/100 |
| 49 | Auxerre (89) | 8,8 % | 1 657 €/m² | 13,6 €/m² | −107 € | 68/100 |
| 50 | Évreux (27) | 8,8 % | 1 957 €/m² | 15,9 €/m² | −126 € | 70/100 |
Dans quelles régions se trouvent-elles ?
Les 50 villes les plus rentables se concentrent dans quelques régions : Hauts-de-France (12), Auvergne-Rhône-Alpes (6), Bourgogne-Franche-Comté (6), Grand Est (5), Centre-Val de Loire (4). Ce sont surtout des villes moyennes aux prix bas : le prix médian d'un T1-T2 y est de 1 341 €/m², contre 3 371 €/m² sur l'ensemble des communes analysées.
Exemple chiffré : un T2 à Saint-Étienne
Un T2 de 40 m² au prix médian coûte 51 200 € à Saint-Étienne, plus 4 100 € de frais de notaire. Loué 412 € par mois hors charges, il offre un rendement brut de 9,7 % et un rendement net de 6,4 %. Financé avec 5 500 € d'apport sur 20 ans, la mensualité est de 294 € et le cash-flow estimé de −71 € par mois. Voir la page Saint-Étienne ou refaire le calcul dans le simulateur.
Quels pièges éviter avec les villes très rentables ?
- La vacance locative : un loyer d'annonce n'est pas un loyer encaissé. Dans les villes aux prix très bas, la demande peut être plus fragile.
- L'état du parc : la part médiane de DPE F et G atteint 9,2 % dans ces 50 villes. Un logement F ne pourra plus être loué en 2028.
- Les charges de copropriété : dans l'ancien, elles peuvent absorber une partie du rendement ; demandez les trois derniers procès-verbaux d'assemblée générale.
- La revente : un marché où les prix baissent pèse sur la plus-value. Consultez les villes où les prix baissent.
Questions fréquentes
Quelle est la ville la plus rentable de France en 2026 ?
Montluçon (Allier), avec un rendement brut estimé à 17,7 % pour un T1-T2.
Comment ce classement est-il calculé ?
Loyer ANIL 2025 hors charges rapporté au prix médian DVF 2021-2025 des appartements de 1 et 2 pièces, dans les communes de plus de 20 000 habitants qui comptent au moins 20 ventes.
Ces villes permettent-elles un cash-flow positif ?
2 des 50 villes permettent à un T2 type de s'autofinancer avec nos hypothèses (T2 de 40 m² au prix médian, 10 % d'apport, crédit de 20 ans à 3,21 % (assurance 0,30 %), charges, taxe foncière, 5 % de vacance et impôt (TMI 30 %) compris).
Quel est le rendement locatif médian en France ?
6,0 % brut pour un T1-T2 sur l'ensemble des communes analysées.
Trouvez la ville qui correspond à votre budget. Filtrez par budget, rendement minimum, région et DPE avec l'outil trouver ma ville, puis faites étudier votre financement.
Sources : DVF 2021-2025 (DGFiP, Etalab), carte des loyers ANIL 2025 (estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin), ADEME, DGFiP, Banque de France. Données du 4 octobre 2026. Estimations indicatives, pas un conseil en investissement. Méthodologie.