Investissement locatif · Bouches-du-Rhône
Investir à Marseille 3e Arrondissement (13) : rendement locatif, prix et loyers en 2026
- TerritoireBouches-du-Rhône (13)·Provence-Alpes-Côte d'Azur
- Population58 029 habitants
- Marché Zone AZone tendue
- FiabilitéÉlevée1 529 ventes · 5 484 annonces
- Mis à jour·Méthode
En 2026, à Marseille 3e Arrondissement, un appartement de 1 ou 2 pièces se vend en médiane 1 838 €/m² (1 529 ventes DVF 2021-2025) et se loue 17,0 €/m² charges comprises (loyers ANIL 2025), soit un rendement locatif brut estimé à 10,0 % hors charges.
C'est 3,9 points au-dessus de la médiane nationale des communes de plus de 20 000 habitants (6,1 %).
Un T2 de 40 m² au prix médian (73 500 €), loué 613 € hors charges et financé sur 20 ans à 3,21 % avec 10 % d'apport, demande un effort d'épargne d'environ 80 € par mois (cash-flow estimé de −80 €/mois après charges et impôt).
Quel est le prix de l'immobilier à Marseille 3e Arrondissement ?
| Type de bien | Médiane | 25 % des ventes sous | 75 % des ventes sous | Ventes |
|---|---|---|---|---|
| Appartement 1-2 pièces (T1-T2) | 1 838 €/m² | 1 400 € | 2 297 € | 1 529 |
| Appartement 3 pièces et plus | 1 661 €/m² | 1 300 € | 2 083 € | 1 214 |
| Appartement, tous types | 1 750 €/m² | 1 346 € | 2 222 € | 2 742 |
| Maison | 2 922 €/m² | 2 176 € | 3 944 € | 80 |
Marge d'erreur : la médiane des appartements de 1-2 pièces est comprise entre 1 800 € et 1 878 €/m² avec 90 % de confiance (1 529 ventes).
Le prix médian des appartements a progressé de 1,9 % entre 2021 (1 682 €/m²) et 2025 (1 714 €/m²).
Estimation avancée, 2e trimestre 2026. Les ventes DVF arrivent avec 6 à 12 mois de retard. L'indice Notaires-INSEE des appartements anciens (agglomération de Marseille) a évolué de +0,8 % depuis la moyenne 2025 (+2,2 % sur un an). Appliqué au prix médian 2025 des appartements de Marseille 3e Arrondissement (1 714 €/m²), il donne environ 1 730 €/m².
Indicateur publié séparément et comparé au chiffre DVF définitif à chaque mise à jour : il ne remplace pas la médiane des ventes.
Source : DVF géolocalisées, DGFiP / Etalab. Agrégats uniquement, valeurs extrêmes (hors 5e–95e centile) exclues. Indices Notaires-INSEE des prix des logements anciens (INSEE, Licence Ouverte).
Quel loyer pour un logement à Marseille 3e Arrondissement ?
| Type de bien | Loyer estimé | Intervalle | Annonces | Fiabilité |
|---|---|---|---|---|
| Appartement 1-2 pièces (T1-T2) | 17,0 €/m² | 13,4 – 21,6 € | 5 484 | Bonne |
| Appartement 3 pièces et plus | 13,6 €/m² | 10,6 – 17,4 € | 3 218 | Bonne |
| Appartement, tous types | 14,9 €/m² | 11,7 – 19,1 € | 8 698 | Bonne |
| Maison | 14,1 €/m² | 10,3 – 19,1 € | 69 | Prudence |
Estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin. Carte des loyers 2025.
Loyers réellement payés : observatoire local des loyers
Une annonce surestime souvent le loyer obtenu. L'observatoire local des loyers (Agglomération d'Aix-Marseille, 2023) relève les loyers effectivement payés par les locataires du parc privé, hors charges, dans les 4 zones d'observation qui couvrent Marseille 3e Arrondissement.
| Logement | Loyer médian | Observations |
|---|---|---|
| Tous logements, tous baux | 11,6 €/m² | 15 267 |
| Appartement 1-2 pièces | 13,5 €/m² | 8 325 |
| Appartement 3 pièces et plus | 10,6 €/m² | 6 568 |
| Maison | 11,1 €/m² | 374 |
| Tous logements, emménagés depuis moins d'un an | 12,4 €/m² | 3 506 |
| 1-2 pièces, emménagés depuis moins d'un an | 14,7 €/m² | 2 093 |
Pour un 1-2 pièces, le loyer de relocation représente 96 % du loyer d'annonce ANIL ramené hors charges (15,3 €/m²). Calculé avec ce loyer constaté, le rendement brut T1-T2 ressort à 9,6 %, contre 10,0 % avec le loyer d'annonce.
Source : Observatoires locaux des loyers (réseau ANIL – ministère du Logement), Licence Ouverte 2.0. Médianes pondérées par le nombre d'observations lorsque plusieurs zones ou typologies sont regroupées. Le meublé n'est pas couvert par ces données.
Quel rendement locatif à Marseille 3e Arrondissement ?
| Bien type | Prix | Loyer HC | Brut | Net | Net-net | Cash-flow |
|---|---|---|---|---|---|---|
| T2 de 40 m² | 73 500 € | 613 €/mois | 10,0 % | 7,0 % | 5,2 % | −80 €/mois |
| T3 de 65 m² | 107 900 € | 793 €/mois | 8,8 % | 6,1 % | 4,7 % | −164 €/mois |
| Maison de 90 m² | 263 000 € | 1 140 €/mois | 5,2 % | 3,9 % | 3,5 % | −680 €/mois |
Rendement brut T1-T2 : 10,0 % (de 7,9 % à 11,8 %). L'intervalle de confiance à 90 % cumule l'incertitude du prix médian DVF et celle du loyer estimé par l'ANIL (1 000 tirages). Fiabilité : élevée.
Hypothèses de calcul
Net : après charges non récupérables (12,0 €/m²/an), taxe foncière estimée, assurance PNO et 5 % de vacance, frais de notaire inclus. Net-net : après impôt (TMI 30 %, régime le plus favorable entre micro-foncier et réel). Cash-flow : crédit 20 ans à 3,21 % + assurance 0,30 %, apport 10 %.
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Quelle fiscalité pour un investissement locatif à Marseille 3e Arrondissement ?
| Régime | Impôt + PS / an | Remarque |
|---|---|---|
| Location nue, micro-foncier | 2 309 € | Abattement de 30 %, PS 17,2 % |
| Location nue, réel | 1 461 € | Charges, taxe foncière et intérêts déduits |
| Meublé, micro-BIC | 1 868 € | Abattement de 50 %, loyer meublé +10 %, PS 18,6 % |
| LMNP au réel | 52 € | Amortissement du bâti, des frais et du mobilier |
Taux global de taxe foncière bâtie : 47,87 %, taxe d'enlèvement des ordures ménagères : 18,10 % (récupérable sur le locataire) (exercice 2025). Sur le T2 type, la taxe foncière est estimée à environ 792 € par an.
Source : Fiscalité locale des particuliers, DGFiP. Le statut du bailleur privé n'est pas modélisé ici. Estimation, pas un conseil fiscal.
Quelle part de passoires thermiques à Marseille 3e Arrondissement ?
| A | B | C | D | E | F | G |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 3,8 % | 14,8 % | 40,9 % | 24,5 % | 10,1 % | 3,1 % | 2,8 % |
5,9 % des DPE réalisés à Marseille 3e Arrondissement classent le logement F ou G, moins que la médiane des communes analysées (6,6 %).
Les logements classés G sont interdits à la location pour les nouveaux baux depuis le 1er janvier 2025, F à partir de 2028 et E à partir de 2034. Vérifier un logement.
Source : DPE des logements existants, ADEME (14 703 DPE depuis juillet 2021). Seuls les logements diagnostiqués sont comptés.
Quels risques naturels et technologiques à Marseille 3e Arrondissement ?
Affaissement minier Feu de forêt Inondation Mouvement de terrain Séisme Transport de marchandises dangereuses
51 arrêtés de catastrophe naturelle publiés pour la commune.
Source : Géorisques (base GASPAR).
La demande locative est-elle solide à Marseille 3e Arrondissement ?
Au 1er janvier 2025, 17,2 % des logements du parc privé de Marseille 3e Arrondissement étaient vacants selon LOVAC, plus que la médiane des communes analysées (8,5 %). 58,9 % des ménages louent dans le parc privé et 14,7 % ont emménagé depuis moins de deux ans (recensement 2022). Avec 7 617 étudiants inscrits (2024-25), la demande en petites surfaces est soutenue.
| Indicateur | Marseille 3e Arrondissement | Médiane des communes | Source |
|---|---|---|---|
| Logements vacants du parc privé | 17,2 % (3 448 logements) | 8,5 % | LOVAC, 1er janvier 2025 |
| Vacants depuis plus de 2 ans | 7,7 % du parc privé | 2,1 % | LOVAC |
| Évolution de la vacance | 18,6 % en 2019 → 17,2 % en 2025 | – | LOVAC |
| Ménages locataires du parc privé | 58,9 % | 28,5 % | Recensement 2022 |
| Ménages emménagés depuis moins de 2 ans | 14,7 % | 12,8 % | Recensement 2022 |
| Résidences principales de 1 ou 2 pièces | 45,8 % | 24,2 % | Recensement 2022 |
| Résidences secondaires | 1,9 % des logements | 2,0 % | Recensement 2022 |
| Étudiants inscrits | 7 617 (131,3 pour 1 000 hab.) | 22,0 pour 1 000 hab. | MESR, 2024-25 |
| Emploi salarié privé | 12 635 (+11,0 % en 5 ans) | +5,7 % en 5 ans | Urssaf, 2025 |
Sources : LOVAC (Cerema, DGALN ; secret statistique respecté) ; recensement de la population, INSEE ; effectifs étudiants, ministère de l'Enseignement supérieur ; Urssaf ; Sitadel, SDES. Licence Ouverte. La vacance LOVAC compte les logements privés vides au 1er janvier, quelle qu'en soit la raison (travaux, succession, logement inadapté).
Qui habite à Marseille 3e Arrondissement et quels services trouve-t-on ?
| Indicateur | Marseille 3e Arrondissement | Médiane des communes |
|---|---|---|
| Niveau de vie médian | 13 530 € par an | 21 820 € |
| Taux de pauvreté | 52,0 % | 19,0 % |
| Ménages imposés | 24,0 % | 52,0 % |
| Équipements et services | 1 964 (33,8 pour 1 000 hab.) | 40,3 pour 1 000 |
| Commerces · santé · écoles | 280 · 317 · 37 | – |
| Gares | 0 | – |
| Cambriolages de logement enregistrés | 8,4 pour 1 000 logements (2025) | 5,6 |
| Destructions et dégradations enregistrées | 15,4 pour 1 000 habitants | 9,4 |
Le niveau de vie renseigne sur la solvabilité des locataires potentiels. Les faits de délinquance sont des faits enregistrés par la police et la gendarmerie : ils dépendent aussi des plaintes déposées et ne mesurent pas la sécurité d'une rue. Pierreinvest les publie bruts, sans note ni classement.
Sources : Filosofi 2021, INSEE (valeurs couvertes par le secret statistique non affichées) ; base permanente des équipements 2025, INSEE ; délinquance enregistrée, SSMSI. Licence Ouverte.
Comment sont gérées les copropriétés de Marseille 3e Arrondissement ?
1 087 copropriétés sont immatriculées au registre national à Marseille 3e Arrondissement, avec en moyenne 18,1 lots d'habitation. 51 % sont gérées par un syndic professionnel et 7 % par un syndic bénévole ; 42 % n'ont pas de mandat de syndic en cours déclaré au registre (médiane des communes : 41 %).
Période de construction déclarée : 47 % avant 1949, 42 % entre 1949 et 1974, 4 % après 2000. 52 copropriétés ont bénéficié d'une aide publique.
Avant d'acheter un lot, demandez les trois derniers procès-verbaux d'assemblée générale, le carnet d'entretien et le montant du fonds de travaux. Une copropriété sans syndic en exercice ne peut ni voter ni engager de travaux.
Source : registre national d'immatriculation des copropriétés (Anah), fichier du 03/10/2026, Licence Ouverte. Agrégats communaux.
Quels points vérifier avant d'investir à Marseille 3e Arrondissement ?
- Risques naturels. 51 arrêtés de catastrophe naturelle ont été publiés pour Marseille 3e Arrondissement et le risque inondation y est recensé. Consultez l'état des risques de l'adresse sur Géorisques et vérifiez le coût de l'assurance.
- Vacance élevée. 17,2 % des logements privés de Marseille 3e Arrondissement sont vacants (LOVAC, 1er janvier 2025), contre 8,5 % en médiane ; 7,7 % du parc est vide depuis plus de deux ans. Prévoyez une vacance plus longue que nos 5 % par défaut et visez les biens les plus demandés (bien situés, rénovés).
Signaux calculés automatiquement à partir des données de cette page : DVF, ANIL, observatoires locaux des loyers, ADEME, DGFiP, Géorisques, LOVAC, Sitadel et registre des copropriétés.
Communes voisines où investir
Questions fréquentes sur l'investissement locatif à Marseille 3e Arrondissement
Est-il rentable d'investir à Marseille 3e Arrondissement ?
Avec un rendement brut estimé à 10,0 % pour un T1-T2, Marseille 3e Arrondissement se situe au-dessus de la médiane des communes de plus de 20 000 habitants (6,1 %). Le cash-flow d'un T2 de 40 m² est estimé à −80 € par mois avec 10 % d'apport : prévoyez un effort d'épargne d'environ 80 € par mois, qui finance en partie le remboursement du capital. Score Pierreinvest : 72/100.
Quel budget pour acheter un T2 à Marseille 3e Arrondissement ?
Comptez environ 73 500 € pour un T2 de 40 m² au prix médian, plus 5 900 € de frais de notaire estimés. La moitié des ventes d'appartements se sont conclues entre 1 400 € et 2 297 € le m².
Quel loyer pour un T2 à Marseille 3e Arrondissement ?
Un T2 de 40 m² se loue environ 613 € par mois hors charges. Le loyer d'annonce estimé par l'ANIL est de 17,0 €/m² charges comprises, dans un intervalle de 13,4 à 21,6 €/m².
Marseille 3e Arrondissement est-elle en zone tendue ?
Marseille 3e Arrondissement est classée en zone A du zonage ABC (en vigueur depuis le 26 juin 2026). Elle figure en zone tendue du zonage TLV fixé par le décret du 22 décembre 2025 : préavis d'un mois pour le locataire et hausse de loyer plafonnée à la relocation. L'encadrement des loyers ne s'y applique pas.
Combien coûte la taxe foncière à Marseille 3e Arrondissement ?
Le taux global de taxe foncière bâtie est de 47,87 % (exercice 2025). Pour un T2 de 40 m², nous l'estimons à environ 792 € par an ; le montant réel dépend de la valeur locative cadastrale du logement.
Y a-t-il beaucoup de logements vacants à Marseille 3e Arrondissement ?
Au 1er janvier 2025, 17,2 % des logements du parc privé de Marseille 3e Arrondissement étaient vacants (3 448 logements, source LOVAC), pour une médiane de 8,5 % dans les communes analysées. 7,7 % du parc privé est vide depuis plus de deux ans. Le loyer réellement payé à la relocation, relevé par l'observatoire local des loyers, donne un rendement brut T1-T2 de 9,6 %.
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Avec nos hypothèses, un T2 type demande un effort d'épargne d'environ 80 € par mois à Marseille 3e Arrondissement : un meilleur taux ou une durée adaptée peuvent le réduire.
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Sources et date de mise à jour
- Prix : DVF géolocalisées (DGFiP, Etalab), ventes 2021-2025. Licence Ouverte 2.0.
- Loyers d'annonce : carte des loyers (ANIL, DHUP). Estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin (2025). Licence Ouverte 2.0.
- Loyers constatés : observatoires locaux des loyers (réseau ANIL, ministère du Logement) — Agglomération d'Aix-Marseille, 2023. Licence Ouverte 2.0.
- Indices Notaires-INSEE des prix des logements anciens (INSEE). Licence Ouverte.
- DPE : ADEME, DPE des logements existants. Licence Ouverte 2.0.
- Fiscalité : DGFiP, fiscalité locale des particuliers. Licence Ouverte 2.0.
- Zonages ABC et TLV (ministère du Logement). Licence Ouverte.
- Risques : Géorisques (BRGM, base GASPAR). Open data.
- Vacance : LOVAC, logements vacants du parc privé (Cerema, DGALN). Licence Ouverte.
- Ménages et parc : recensement de la population 2022 (INSEE). Licence Ouverte.
- Revenus : Filosofi 2021 (INSEE). Licence Ouverte.
- Équipements : base permanente des équipements 2025 (INSEE). Licence Ouverte.
- Étudiants : effectifs inscrits (ministère de l'Enseignement supérieur). Licence Ouverte.
- Emploi : effectifs salariés du secteur privé (Urssaf). Licence Ouverte.
- Copropriétés : registre national d'immatriculation des copropriétés (Anah). Licence Ouverte.
- Délinquance enregistrée : SSMSI, ministère de l'Intérieur. Licence Ouverte.
- Taux de crédit : Banque de France, taux moyen des crédits habitat, mai 2026.
Millésime 2026-10, méthode v1.1, page mise à jour le 4 octobre 2026. Lire la méthodologie complète · Télécharger les données (CSV, Parquet) · Journal des corrections · Une erreur ? Signalez-la.
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« À Marseille 3e Arrondissement, le rendement locatif brut d'un T1-T2 est estimé à 10,0 % en 2026 (prix médian 1 838 €/m², loyer 17,0 €/m²). » — Pierreinvest (millésime 2026-10, méthode v1.1), d'après DVF (DGFiP) et la carte des loyers ANIL, mise à jour du 4 octobre 2026, https://pierreinvest.com/investir/13-bouches-du-rhone/marseille-3e-arrondissement/