Investissement locatif · Bouches-du-Rhône
Investir à Marseille 4e Arrondissement (13) : rendement locatif, prix et loyers en 2026
- TerritoireBouches-du-Rhône (13)·Provence-Alpes-Côte d'Azur
- Population49 363 habitants
- Marché Zone AZone tendue
- FiabilitéÉlevée1 764 ventes · 8 378 annonces
- Mis à jour·Méthode
En 2026, à Marseille 4e Arrondissement, un appartement de 1 ou 2 pièces se vend en médiane 2 917 €/m² (1 764 ventes DVF 2021-2025) et se loue 17,6 €/m² charges comprises (loyers ANIL 2025), soit un rendement locatif brut estimé à 6,5 % hors charges.
C'est 0,4 point au-dessus de la médiane nationale des communes de plus de 20 000 habitants (6,1 %).
Un T2 de 40 m² au prix médian (116 700 €), loué 632 € hors charges et financé sur 20 ans à 3,21 % avec 10 % d'apport, demande un effort d'épargne d'environ 262 € par mois (cash-flow estimé de −262 €/mois après charges et impôt).
Quel est le prix de l'immobilier à Marseille 4e Arrondissement ?
| Type de bien | Médiane | 25 % des ventes sous | 75 % des ventes sous | Ventes |
|---|---|---|---|---|
| Appartement 1-2 pièces (T1-T2) | 2 917 €/m² | 2 455 € | 3 474 € | 1 764 |
| Appartement 3 pièces et plus | 2 676 €/m² | 2 233 € | 3 219 € | 2 652 |
| Appartement, tous types | 2 768 €/m² | 2 308 € | 3 333 € | 4 416 |
| Maison | 4 364 €/m² | 3 409 € | 5 328 € | 193 |
Le prix médian des appartements a progressé de 10,9 % entre 2021 (2 587 €/m²) et 2025 (2 870 €/m²).
Source : DVF géolocalisées, DGFiP / Etalab. Agrégats uniquement, valeurs extrêmes (hors 5e–95e centile) exclues.
Quel loyer pour un logement à Marseille 4e Arrondissement ?
| Type de bien | Loyer estimé | Intervalle | Annonces | Fiabilité |
|---|---|---|---|---|
| Appartement 1-2 pièces (T1-T2) | 17,6 €/m² | 14,1 – 21,9 € | 8 378 | Bonne |
| Appartement 3 pièces et plus | 14,5 €/m² | 11,6 – 18,0 € | 5 456 | Bonne |
| Appartement, tous types | 15,5 €/m² | 12,4 – 19,3 € | 13 834 | Bonne |
| Maison | 16,4 €/m² | 10,8 – 24,9 € | 99 | Prudence |
Estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin. Carte des loyers 2025.
Quel rendement locatif à Marseille 4e Arrondissement ?
| Bien type | Prix | Loyer HC | Brut | Net | Net-net | Cash-flow |
|---|---|---|---|---|---|---|
| T2 de 40 m² | 116 700 € | 632 €/mois | 6,5 % | 4,6 % | 3,9 % | −262 €/mois |
| T3 de 65 m² | 174 000 € | 847 €/mois | 5,8 % | 4,1 % | 3,6 % | −432 €/mois |
| Maison de 90 m² | 392 700 € | 1 332 €/mois | 4,1 % | 3,0 % | 3,0 % | −1 181 €/mois |
Hypothèses de calcul
Net : après charges non récupérables (12,0 €/m²/an), taxe foncière estimée, assurance PNO et 5 % de vacance, frais de notaire inclus. Net-net : après impôt (TMI 30 %, régime le plus favorable entre micro-foncier et réel). Cash-flow : crédit 20 ans à 3,21 % + assurance 0,30 %, apport 10 %.
Simulez votre investissement à Marseille 4e Arrondissement
Pré-rempli avec un T2 de 40 m² au prix et au loyer médians. Le calcul se fait dans votre navigateur : rien n'est envoyé.
Quelle fiscalité pour un investissement locatif à Marseille 4e Arrondissement ?
| Régime | Impôt + PS / an | Remarque |
|---|---|---|
| Location nue, micro-foncier | 2 380 € | Abattement de 30 %, PS 17,2 % |
| Location nue, réel | 867 € | Charges, taxe foncière et intérêts déduits |
| Meublé, micro-BIC | 1 926 € | Abattement de 50 %, loyer meublé +10 %, PS 18,6 % |
| LMNP au réel | 0 € | Amortissement du bâti, des frais et du mobilier |
Taux global de taxe foncière bâtie : 47,87 %, taxe d'enlèvement des ordures ménagères : 18,10 % (récupérable sur le locataire) (exercice 2025). Sur le T2 type, la taxe foncière est estimée à environ 817 € par an.
Source : Fiscalité locale des particuliers, DGFiP. Le statut du bailleur privé n'est pas modélisé ici. Estimation, pas un conseil fiscal.
Quelle part de passoires thermiques à Marseille 4e Arrondissement ?
| A | B | C | D | E | F | G |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0,7 % | 8,7 % | 40,9 % | 31,7 % | 13,2 % | 3,8 % | 0,9 % |
4,8 % des DPE réalisés à Marseille 4e Arrondissement classent le logement F ou G, moins que la médiane des communes analysées (6,6 %).
Les logements classés G sont interdits à la location pour les nouveaux baux depuis le 1er janvier 2025, F à partir de 2028 et E à partir de 2034. Vérifier un logement.
Source : DPE des logements existants, ADEME (13 644 DPE depuis juillet 2021). Seuls les logements diagnostiqués sont comptés.
Quels risques naturels et technologiques à Marseille 4e Arrondissement ?
Affaissement minier Feu de forêt Inondation Mouvement de terrain Séisme Transport de marchandises dangereuses
51 arrêtés de catastrophe naturelle publiés pour la commune.
Source : Géorisques (base GASPAR).
Quels points vérifier avant d'investir à Marseille 4e Arrondissement ?
- Risques naturels. 51 arrêtés de catastrophe naturelle ont été publiés pour Marseille 4e Arrondissement et le risque inondation y est recensé. Consultez l'état des risques de l'adresse sur Géorisques et vérifiez le coût de l'assurance.
Signaux calculés automatiquement à partir des données DVF, ANIL, ADEME, DGFiP et Géorisques de cette page.
Communes voisines où investir
Questions fréquentes sur l'investissement locatif à Marseille 4e Arrondissement
Est-il rentable d'investir à Marseille 4e Arrondissement ?
Avec un rendement brut estimé à 6,5 % pour un T1-T2, Marseille 4e Arrondissement se situe au-dessus de la médiane des communes de plus de 20 000 habitants (6,1 %). Le cash-flow d'un T2 de 40 m² est estimé à −262 € par mois avec 10 % d'apport : prévoyez un effort d'épargne d'environ 262 € par mois, qui finance en partie le remboursement du capital. Score Pierreinvest : 70/100.
Quel budget pour acheter un T2 à Marseille 4e Arrondissement ?
Comptez environ 116 700 € pour un T2 de 40 m² au prix médian, plus 9 300 € de frais de notaire estimés. La moitié des ventes d'appartements se sont conclues entre 2 455 € et 3 474 € le m².
Quel loyer pour un T2 à Marseille 4e Arrondissement ?
Un T2 de 40 m² se loue environ 632 € par mois hors charges. Le loyer d'annonce estimé par l'ANIL est de 17,6 €/m² charges comprises, dans un intervalle de 14,1 à 21,9 €/m².
Marseille 4e Arrondissement est-elle en zone tendue ?
Marseille 4e Arrondissement est classée en zone A du zonage ABC (en vigueur depuis le 26 juin 2026). Elle figure en zone tendue du zonage TLV fixé par le décret du 22 décembre 2025 : préavis d'un mois pour le locataire et hausse de loyer plafonnée à la relocation. L'encadrement des loyers ne s'y applique pas.
Combien coûte la taxe foncière à Marseille 4e Arrondissement ?
Le taux global de taxe foncière bâtie est de 47,87 % (exercice 2025). Pour un T2 de 40 m², nous l'estimons à environ 817 € par an ; le montant réel dépend de la valeur locative cadastrale du logement.
Tester mon financement à Marseille 4e Arrondissement
Avec nos hypothèses, un T2 type demande un effort d'épargne d'environ 262 € par mois à Marseille 4e Arrondissement : un meilleur taux ou une durée adaptée peuvent le réduire.
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Une fois par mois : le baromètre Pierreinvest et une alerte à chaque mise à jour des prix et des loyers de Marseille 4e Arrondissement.
Sources et date de mise à jour
- Prix : DVF géolocalisées (DGFiP, Etalab), ventes 2021-2025.
- Loyers : carte des loyers 2025 (ANIL, DHUP). Estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin.
- DPE : ADEME, jeu « DPE logements existants ».
- Fiscalité : DGFiP, fiscalité locale des particuliers ; zonage ABC du ministère du Logement ; Géorisques.
- Taux de crédit : Banque de France, taux moyen des crédits habitat, mai 2026.
Page mise à jour le 3 octobre 2026. Lire la méthodologie complète · Télécharger les données (CSV) · Une erreur ? Signalez-la.
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« À Marseille 4e Arrondissement, le rendement locatif brut d'un T1-T2 est estimé à 6,5 % en 2026 (prix médian 2 917 €/m², loyer 17,6 €/m²). » — Pierreinvest, d'après DVF (DGFiP) et la carte des loyers ANIL, mise à jour du 3 octobre 2026, https://pierreinvest.com/investir/13-bouches-du-rhone/marseille-4e-arrondissement/